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임대사업의 본질은 소득수익률, 즉 안정적 현금흐름의 개선을 통해 사업을 영위하는 것에 있다. 그렇다면 현재 우리나라 민간임대주택사업은 적정한 소득수익률을 달성할 수 있는 구조일까. 기초 자산에 대한 임대료 비율인 자본환원율을 통해 국내외 소득수익률 수준을 비교해보자. 미국 주거용 부동산의 자본환원율은 지난 2000년대 이후 5~8% 수준을 유지하고 있고 2009년에는 6%대에 근접했다. 주거용을 제외한 상업용 부동산의 자본환원율도 우리나라가 속한 아시아ㆍ태평양 지역에서 5~7% 범위에서 움직여 왔으며 올 1분기 현재 6%대로 조사되고 있다. 그러나 우리나라 아파트의 추정 자본환원율은 수도권 전세 1.9%, 월세는 3.3%에 불과한 것으로 분석된다. 이는 우리나라 수도권 아파트의 소득수익률은 미국의 주거용, 아·태지역의 상업용 부동산의 절반 수준에 불과하다는 뜻이다. 지금까지 우리나라 민간임대주택사업은 시중금리보다 낮은 소득수익률 하에서 운영된 것이다. 주택 가격 상승에 기대어 자본수익률을 추구하는 형태로 사업이 영위되었음을 잘 보여준다. 그렇다면 과거와 같은 가격 상승이 기대되지 않는 상황에서 민간임대주택시장은 어떻게 될까. 지금과 같이 수도권의 매매가격이 정체된다면 전ㆍ월세가격은 상승하지만 수익률 확보가 어려워 민간임대사업은 활성화되지 않는 악순환이 지속될 가능성이 높다. 따라서 소득수익률을 더욱 하락시키는 방향으로 작동할 전ㆍ월세 상한제는 민간임대사업을 더욱 위축시킬 것이다. 우리나라의 공공 장기 임대주택 재고는 5%에 미치지 못하고 있다. 결국 임대차시장의 안정화는 민간임대주택 활성화로 이뤄야 한다는 것이다. 하지만 적정 수익률 확보가 어려운 환경에서 민간 사업영역의 활성화는 달성될 수 없는 목표이다. 따라서 민간임대주택사업 활성화는 소득수익률을 추구할 수 있는 시장 환경 조성이 선결돼야 한다. 특히 전세보다는 월세의 임대료 변동성이 낮다는 점에서 전세에서 월세로의 이동 경로 마련은 임차자에게는 임대료의 변동성 리스크를 감소시키고, 또한 민간임대주택사업자에게는 안정적 수요층을 마련할 수 있다는 점에서 종합적인 검토가 필요하다. 물론 임차자의 입장에서는 단기적으로 월세 전환이 절대적 주거비를 높이는 방향으로 작용할 것이나 장기적 임대료의 변동성 관점에서는 월세 전환이 유리할 수 있다는 점이다. 또한 보유세 지원, 주거바우처의 월세 중심 운영, 기관임대사업자 육성 등도 민간임대사업자의 사업 환경을 개선하고 임대차시장을 안정화하는 데 기여할 것이다.
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