올 하반기 부동산 시장을 움직일 주요 변수로는 물가ㆍ금리의 가파른 상승, 입주 물량 급감, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 정부의 금융건전성 강화 기조 등이 꼽힌다.
사실상 부동산 시장의 '활황'보다는 '침체'를 유도할 수 있는 변수가 더 많기 때문에 내 집 마련 수요자들의 고민도 깊어지고 있다.
그러나 입주물량 급감, 부동산 PF 부실에 따른 주택 공급 부족 등의 사태는 결국 1~2년 후 부동산 가격 인상으로 이어질 수 있다는 점에서 지금이 오히려 내 집 마련에 적기가 될 수 도 있다는 분석도 나온다. 올 하반기 부동산 시장을 이끌 대표적인 변수들과 대응 전략을 알아봤다.
물가·금리 인상
대출이자 감당키 어려워져
매수세 실종·집값 하락 예상
지난해부터 이어지고 있는 물가 상승세와 최근 본격화된 금리인상 움직임은 주택 시장 회복을 지연시킬 것으로 전망된다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "물가 상승기에는 대출 이자를 감당할 여력이 점점 떨어지기 때문에 주택 매수세가 실종되고 주택가격도 하락세를 보이는 것이 일반적이다"고 말했다.
여기에 한국은행의 기준 금리마저 연내 1~2 차례 추가 인상 가능성이 높아 주택담보대출금리도 지속적으로 인상될 것으로 보인다. 주택 매수세가 당분간은 크게 움츠려 들 수 밖에 없는 구조인 것이다.
허 연구위원은 "소득 수준이 증가 중이긴 하지만 증가폭은 미미하며, 증가세가 가파른 고소득층도 금융 건전성의 취약 등으로 주택 수요 증가세가 더디게 나타날 것으로 예상된다"고 말했다.
부동산 PF부실
사업장 개발 잇단 중단 불가피
가계부채 건전성도 강화할 듯
부동산 PF 부실 문제는 하반기에도 부동산 시장의 회복을 가로막는 주요 변수가 될 것으로 보인다.
2010년 12월 말 현재 저축은행의 PF 대출 잔액은 12조2,000억원으로 2009년에 비해 오히려 3,000억원 증가했고, 연체율도 25.1%로 높은 수준이다.
이렇다 보니 정부 입장에서는 부동산 '돈줄'을 풀기보다는 오히려 조여야 하는 상태다. 금융권에서는 추가 PF가 가능한 건설사가 10여 군데에 불과하다는 얘기가 나올 정도로 건설업체들의 유동성 위기가 심각한 상태다. 가계부채에 대한 우려로 정부 정책도 금융건전성 강화 기조에 초점이 맞춰지고 있다.
이에 따라 내집 마련을 위해 신규 대출을 받으려는 수요자들의 움직임에도 다소 제약이 불가피해 보인다. 정부가 금융 건전성을 강화하면서 대출 심사 등을 강화할 것으로 보이기 때문이다.
금융권의 한 관계자는 "그나마 집단 대출이 이뤄지는 신규 분양 물량의 경우 이 같은 대출 심사에서 비교적 자유로운 편이라 기존 주택 매입보다는 신규 주택 청약 수요가 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
입주 물량 급감
올 집들이 작년보다 33% 줄어
수급 불균형 따른 전세난 우려
건산연에 따르면 올해 아파트 입주물량은 지난해보다 무려 33.3% 가 감소한 20만 가구 수준으로 예상된다.
서울은 지난해보다는 다소 증가할 것으로 예상되지만, 수도권 전체로는 33.4% 감소하고 대부분의 물량이 경기도 지역에서 감소할 것으로 전망된다.
이밖에 기타광역시 35.1%, 지방은 45.6% 감소할 것으로 보이며 대전, 제주를 제외하고 모든 지역이 예년(2000년~2010년) 대비 두 자리 수 이상의 감소세를 보일 것으로 예상된다.
특히 예년 대비 전용 60~85㎡ 규모 아파트 입주물량이 가장 큰 폭으로 줄어들어 수요자들에게 인기가 높은 이들 중소형 규모의 주택들을 중심으로 전세 가격 상승세가 가팔라질 것으로 보인다.
주택 공급 측면에서 보면 올해 인허가 실적은 45만 가구로 전망되지만 실제 착공으로 이어지는 물량은 많지 않을 것으로 전망된다.
건설사들이 매입한 토지의 금융 비용을 제대로 조달하지 못하고 있는 데다, 한국토지주택공사(LH)의 재정난 등으로 공공 물량 역시 인허가만 이뤄질 뿐 착공까지 가는 데는 시간이 많이 걸리고 있기 때문이다.
결국 이 같은 총체적인 입주ㆍ착공 물량 부진 사태는 앞으로 2~3년 간 부동산 수급 불균형 사태를 불러올 수 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 박원갑 부동산 1번지 연구소장은 "미분양 물량이 다소 쌓여있는 중대형마저 2년쯤 후에는 공급 과잉 문제가 상당 부분 해소될 것으로 보인다"고 말했다.
달라지는 제도
연말까지 취득세율 50%씩인하
분양가상한제 등 규제 완화 예상
하반기에는 달라지는 부동산 제도도 시장의 변수가 될 수 있다. 다만 상반기와 비교해 급격한 변화는 없을 것으로 보인다.
거래 시장에 영향을 미치는 요인은 세금 감면이다. 연말까지 9억원 이하 주택을 매입하는 1주택자 경우 취득세율이 예전 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택을 매입하거나 다주택자가 주택을 매입하는 경우에는 예전 4%에서 2%로 취득세율이 각각 50%씩 인하된다.
이밖에 하반기에는 국회에서 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제등 주요 부동산 규제 완화도 본격적으로 추진될 예정이다.
분양가 상한제가 폐지되면 순차적으로 건설사들이 주택 공급이 늘어나는 효과가 생길수 있다. 재건축 규제완화는 부동산 경기의 바로미터인 강남 재건축 시장과 직결되는 문제다. 이들 규제가 완화될 경우 부동산 시장에 미치는 파급력은 매우 크지만 여야간의 갈등이 심해 국회 통과 과정에서 진통은 불가피해 보인다.
시장구조 변화
전셋값, 집값 선행지표 기능 상실
월세시장 활성화 등 눈여겨봐야
딱 손에 잡히는 변수라고 할 수는 없지만 주택 시장이 구조적으로 변화하고 있다는 것도 놓쳐서는 안 되는 대목이다.
최근 2~3년간의 주택 가격 추이를 볼 때 주택 매매시장은 과거와 같은 가격 상승세는 점진적으로 약화되면서 변동성이 축소되는 양상을 보이고 있다.
특히 각종 민간 연구소 등을 중심으로는 전세가격이 오르면 매매가격이 따라 오르던 패턴이 사라지고, 전세가격이 매매가격이 선행지표로서의 기능을 하지 못하고 있다는 분석도 나오고 있다.
전세 역시 월세로의 이동이 활성화되면서 임대차 시장이 구조적으로 변화하고 있으며, 수익형 부동산에 대한 쏠림 현상이 두드러지게 나타나는 것도 눈여겨볼 대목이다.
허윤경 연구위원은 "급격한 주택 가격 급등기가 지나가고 있는 만큼 정부도 소비자도 주택 시장에 대한 눈을 이제 달리해야 할 것으로 보인다"고 말했다.
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