수익공유형 모기지는 연 1%대의 낮은 변동금리로 아파트 구매자금을 빌려주는 대신 7년 뒤 아파트 값이 오르면 시세차익을 은행과 나누도록 한 상품이다. 국토부가 이 정책을 마련한 것은 전세가가 급등하는 상황에서 주택 실수요자를 임대에서 구매로 유도하고 부동산 경기를 활성화하기 위해서였다. 하지만 이미 가계부채가 폭발 직전까지 가는 상황에서 정부 정책 방향은 가계부채 완화 쪽에 초점이 맞춰져 있었다. 금융위원회가 가계부채 충격을 줄이기 위해 변동·일시상환대출을 고정·분할상환대출로 바꾸는 2%대 금리의 안심전환대출을 내놓으니 가계부채를 늘리는 수익공유형 모기지는 엇박자만 낸 셈이 됐다.
국토부가 이 정책을 내놓기 훨씬 전부터 미국 금리마저 인상이 예정돼 있었다. 미국 금리 인상의 영향으로 한국 금리가 오르면 부동산 시장은 침체할 수밖에 없다. 당장에야 1%대 초저금리로 돈을 빌려 아파트를 사겠지만 7년 뒤에는 초저금리가 아니라 시중금리가 적용된다. 이때 금리는 훌쩍 올라가고 더구나 부동산 침체로 아파트 값이 떨어져 있다면 아파트 구매자는 대출이자 갚기도 어려워지고 집도 팔리지 않는 난처한 상황에 빠질 수 있다. 수익공유형 모기지는 결과적으로 집값이 오르건 내리건 잡음이 생길 정책이었다. 집값이 오르면 시세차익을 은행과 나누는 과정에서 문제가 생길 가능성이 다분하며 반대로 집값이 내리면 "초저금리로 돈을 빌려줄 테니 집을 사라"고 꼬드긴 정부에 모든 책임이 돌아갈 수밖에 없다. 국토부는 정책연기 배경으로 기준금리 인하를 꼽았다. 정부가 금리 인상을 전제로 한 파생상품식 정책을 내놓다니 어이가 없다.
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