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한달에 수천만원 버는 부동산 재테크
외국인 임대사업 블루칩으로 뜬다부동산 침체에도 투자자 관심 쑥쑥일시에 목돈 받아 매력… 현장답사·수익성 분석 꼭해야
박홍용기자 prodigy@sed.co.kr
국내에 체류하는 외국인이 늘면서 이들을 대상으로 한 임대주택이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 전문가들은 상황에 맞게 투자지역과 상품을 골라야 한다고 조언한다. 외국인이 선호하는 서울 이태원 단독주택 단지(위)와 용산 고급주상복합아파트. /서울경제 DB
임대료, 1~2년치 월세 미리 받는 '깔세' 방식 채택… 체감 수익률 높아용산구 고급 주상복합 수요 늘어 외국인 한남동 단독주택·빌라 선호
최근 수년 동안 부동산 시장에서 유일하게 투자자들의 관심을 받았던 수익형부동산인 오피스텔과 도시형생활주택도 공급과잉 현상이 나타나면서 투자처로서 매력을 잃어가고 있다. 이런 상황에서 투자자들이 새롭게 주목하는 상품이 있다. 바로 외국인 대상 임대사업. 불황 속에서도 꾸준한 수익률을 보이면서 부동산 시장의 '핫(hot)'아이템으로 떠오르고 있다.
외국인 부동산 임대사업은 주로 외국계 기업임원이나 대사관 직원들을 대상으로 하기 때문에 상대적으로 안정적인 투자처로 꼽힌다. 외국인의 선호도에 맞는 맞춤형주택을 선택해 임대를 할 경우 한 달에만 수 천만원식 임대료 수입을 벌어들일 수 있다.
국내 거주 외국인이 140만명에 달하고, 외국인 관광객은 1,000만명 시대를 맞이했다. 문화체육관광부에 따르면 한일월드컵이 개최됐던 지난 2002년 한국을 방문한 관광객은 535만명에 불과했지만 지난해는 두배를 뛰어넘은 1,100만명을 기록했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "대사관이나 외국계 기업들이 몰려있는 지역들은 외국인들을 대상으로 한 임대가 활성화 돼 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다"며 "외국인 임대의 특징은 보증금 없이 1~2년치 월세를 한번에 받기 때문에 부동산 침체기에도 임대료 연체 걱정 없이 수억원의 목돈을 손에 쥘 수 있는 장점이 있다"고 말했다.
외국인 대상 임대사업이 불황을 이겨낼 투자 블루칩으로 각광을 받고 있지만 무리한 투자보다는 자신의 상황에 맞는 투자 지역과 상품을 고르는 것이 중요하다.
주상복합과 단독주택ㆍ빌라로 양분돼 있던 임대주택 시장이 고급 주상복합 쪽으로 재편되고 있는 최근의 움직임도 고려 대상이다. 외국인들도 조망권과 보안을 중요시 하고 있기 때문.
또 외국인 대상 임대사업에서는 임대료 책정방식이 내국인을 대상으로 한 임대사업과는 다르다. 외국인 임대는 보증금이 필요 없다. 1~2년치 월세를 미리 지불하는 소위 '깔세' 방식을 채택하고 있다. 이런 임대료 책정 방식은 집을 빌려주는 입장에서는 높은 체감 수익률을 기대할 수 있다. 외국인에게 주택을 임대할 때 받는 금액도 월별 최소 100만원부터 최대 1,000만원까지 대상에 따라 천차만별이다.
업계 관계자는 "외국인 임대는 보편적으로 깔세의 형태로 이뤄져 일시에 목돈을 마련할 수 있는 장점이 있다"면서 "다만 외국인 수요증가로 임대주택도 급증추세를 보이고 있어 현장 답사와 수익성 분석은 필수이며 대상이 외국인인 만큼 각별한 세입자 관리가 필요하다"고 말했다.
◇고급 주상복합 아파트 투자처는=현재 용산역에서 서울역에 이르는 한강대로를 중심으로 용산 국제업무지구부터 한강로지구, 문배지구, 남영동주거지구, 동자동업무지구 등의 개발사업이 진행 중이다.
특히 서울역 인근에는 국제컨벤션센터가 들어설 예정이어서 외국인 기업체수가 더욱 증가할 것으로 예상된다. 이 때문에 앞으로 용산구 일대 고급 주상복합은 월세 수요가 더욱 집중될 전망이다.
용산구 한남동 하이페리온 펜트하우스, 원효로1가 리첸시아용산 고층 펜트하우스 등은 이미 월세가 1,000만원을 넘어섰다. 또 용산동5가 파크타워 180~205㎡ 등은 월 임대료가 800만~900만원에 달하는 등 높은 임대료를 기록 중이다. 매매가는 3.3㎡당 3,000만원 정도다.
문배동 리첸시아 용산은 지하철 1호선 남영역과 6호선 삼각지역 등을 이용할 수 있는 역세권 단지로 매매가는 3.3㎡당 2,500만~3,000만원 수준이다.
또 청약경쟁률 300대 1을 기록하며 한때 '청약 광풍'을 일으켰던 한강로3가 시티파크1ㆍ2단지는 현재 매매가가 3.3㎡당 3,000만~4,000만원 정도로 형성돼 있다.
용산구 P공인 관계자는 "용산 주변 개발로 외국인 수요도 늘고, 외국인들 가운데 조망권을 선호하는 이들이 많아 전용 181㎡이상 되는 물량은 월세 700만~800만원은 받을 수 있다" 고 말했다.
◇일반 단독주택 투자처는=용산구 이태원과 이촌, 한남동 단독주택과 빌라들은 외국인이
선호하는 명품 주거지다.
외국인 중개업소의 한 관계자는 "현재 용산에 위치한 미군이 2015년까지 평택으로 이전할 것으로 예정돼 있지만 사업이 지지부진해 당분간 지연될 것으로 예상된다"며 "군인수요가 빠져나간다고 하더라도 대사관이나 외국계 임원들 수요는 꾸준할 것으로 예상된다"고 말했다.
단독주택이나 빌라투자는 많게는 수십억원을 투자해야 하는 주상복합과는 달리 작게는 5억~6억원의 소액으로 안정적인 투자수익을 올릴 수 있다는 장점이 있다.
C중개업소 관계자는 "102~128㎡형 주택을 6억원 정도에 매입해 월 300만~500만원 정도를 받을 경우 연간 최소 3,000만원, 5% 정도의 수익률을 거둘 수 있다"고 말했다.
리모델링을 통해 수익률을 높이는 방법도 있다. 실내 장식 등을 고급스럽게 꾸미고 작게는 100만~150만원에서 많게는 500만원까지 월세를 높이는 방식이다.
C중개업소 관계자는 "5,000만원 정도 들여서 한달 정도면 내부 인테리어를 꾸밀 수 있다"며 "비용을 조금 더 투입해 리모델링이 완료된 주택을 매입하는 경우도 다반사"라고 분위기를 전했다.
입주 외국기업 특성·국가 철저히 파악을
외국법인-중개업소 네크워크 활용 공실률 낮춰야●투자 유의점
박홍용기자
투자에 있어 가장 중요한 원칙은 수익률이다.
고급 빌라나 주상복합의 경우 한 채 가격만 해도 수억원에서 수십억원에 달하기 때문에 초기 매입비용이 만만치 않다.
이에 대해 양지영 팀장은 "오히려 수익률만 놓고 보면 게스트 하우스 민박집이 더 높게 나올 수도 있다"며 "하지만 자산가들 입장에서는 매달 작게는 수백만원에서 수천만원의 목돈이 들어오는 것이기 때문에 수익률도 수익률이지만 유동자금을 마련할 수 있다는 점에서 양호한 투자처로 분류되는 것"이라고 말했다.
양 팀장은 "현재는 주택경기 침체로 주상복합이 외면 받고 있지만 향후 경기가 회복될 경우 시세차익도 기대할 수 있다"고 덧붙였다.
공실도 경계해야 할 부분이다. 수십억원의 자산을 투입했는데 정작 임차인을 구하지 못하면 수익률 자체가 발생할 수 없다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "외국인 임대는 매입 후 임차인을 찾는다고 무조건 세입자를 구할 수 있는 시스템이 아니다"라며 "미군부대와 외국법인의 경우 중개업소와 연계가 돼 서로 네트워크가 형성돼 있기 때문에 이를 십분 활용하는 것이 필요하다"고 말했다.
그는 이어 "고급수요는 무한정으로 늘어나는 것이 아니라 한계가 있다"며 "따라서 지역마다 입주한 외국기업의 특성과 국가 등을 철저히 파악해야 한다"고 조언했다.
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