[재개발구역 순례] 은평 뉴타운

105만평에 1만4,000가구 건립 '리조트형 생태전원도시로'

용적률 140%로 저밀도 개발 '판교에 버금'

8평 건물 8,000만원선 불구 매물 거의 없어

2지구 9월 착공… 1지구는 2007년 8월 입주

서울 은평구 진관내ㆍ외동과 구파발동 일대의 은평 뉴타운 조성사업이 속도를 내고 있다. 이에 따라 은평 뉴타운에 대한 주민들의 기대감과 투자자들의 관심이 커지고 있다.

은평 뉴타운의 1지구가 지난해 말 착공한데 이어 2지구가 오는 9월, 3지구가 연내 사업 실시계획 인가를 받고 공사에 들어갈 예정이다. 이를 위해 현재 2지구에서는 감정평가작업을 진행하고 있으며 3지구에서도 조사가 이루어 지고 있다.

또 은평 뉴타운은 신도시 조성에 버금가는 택지개발방식으로 추진돼 이 지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 은평 뉴타운은 지난 2002년 서울시로부터 시범사업지역으로 함께 지정됐으나 재개발방식으로 사업이 추진되고 있는 왕십리 뉴타운(도심형), 길음 뉴타운(주거중심형)과는 다르다.

택지개발방식은 개발구역 내 토지를 모두 수용, 새로운 도시계획에 따라 공영개발 되는데 비해 재개발방식은 지구별로 구성된 조합이 주체가 돼 사업이 추진된다. 이에 따라 택지개발방식은 재개발방식에 비해 투자비가 많이 들고 개발효과가 크다. 은평 뉴타운은 105만7,000여평 부지에 택지개발에만 3조7,000억원이 투입되는 대규모 사업지역이다.

◇2지구 오는 9월 착공 예정=은평 뉴타운은 오는 2008년말까지 3개지구로 나눠 ▦아파트 1만1,900가구 ▦연립주택 1,500가구 ▦단독주택 600가구 등 총1만4,000가구를 짓는 사업이다. 1지구는 지난해 말 주민보상을 완료하고 사업실시계획 인가를 받아 현재 공사가 한창이다. 1지구에는 아파트 4,304가구와 단독주택 71가구가 들어선다. 1지구 시공 주간사로는 대우건설, 현대산업개발, 롯데건설 등이 선정됐다.

지난해 1지구와 동시에 구역지정을 받고 개발계획 승인을 얻은 2, 3지구는 현재 사업실시계획 인가를 받기 위한 작업을 준비 중이며 사업시행자인 SH공사(서울도시개발공사)와 주민, 환경단체 등이 공동으로 환경영향 평가를 진행하고 있다. 1지구는 오는 2007년 6월 준공, 8월 입주할 예정이며 2, 3지구는 각각 2008년 7월과 12월 준공을 목표로 하고 있다.

◇택지개발방식으로 신시가지 조성=개발계획에 따르면 은평 뉴타운은 리조트 같은 생태 전원도시로 거듭난다. 우선 용적률이 140%로 판교에 버금가는 저밀도로 개발된다. 또 녹지율이 28.8%이며 개발구역 가운데 위치한 30만평의 진관근린공원까지 포함시킬 경우 녹지면적이 50%에 달한다. 여기에 북한산국립공원, 갈현근린공원, 서오능자연공원, 창릉천 등이 동서남북으로 둘러싸고 있다. 특히 유럽풍으로 여러 개 동의 가운데 정원을 마련, 주민들의 커뮤니티를 형성하는 ‘중정(中庭)형 아파트’가 선보인다.

김소겸 SH공사 부장은 “은평 뉴타운은 서울에서는 사실상 마지막 신시가지로 조성돼 쾌적한 환경의 주거지로 새롭게 태어날 것”이라고 설명했다.

◇입주권 나오는 주택 거래 한산=은평 뉴타운에서 입주권이 얹혀진 주택거래가 막바지다. 1지구에 이어 2지구에서도 지난 3월29일 보상공고가 나 입주권 거래를 할 수 없다. 다만 아직 보상공고가 나지 않은 3지구에서만 입주권이 나오는 주택거래가 가능하다. 하지만 매물이 거의 없고 매물을 찾는 사람도 드물다.

부동산중개업소들이 내놓는 매물이래 봐야 무허가 건물 1~2건 정도에 불과하다. 24평형 입주권을 받을 수 있는 8~20평짜리 건물 값은 8,000만~9,000만원 정도. 뉴타운 개발구역에 건물을 가지고 있는 주민은 감정가 기준 건물보상비와 이사비를 받을 수 있다. 지난 2002년 11월20일 이전부터 전세대원 무주택자인 경우 입주권도 받을 수 있다.

진관외동 대일공인의 송태일 사장은 “SH공사의 은평 뉴타운 아파트 분양가가 일반분양가의 70% 정도로 예상돼 한 때 이곳에서 입주권 인기가 높았다”며 “그러나 요즘은 3구역에서만 합법적으로 거래가 가능한데다 건물 값이 많이 올라 사겠다는 사람을 찾기 어렵고 곧 보상이 시작되는 땅과 분리해 팔려는 건물 말고는 나와 있는 매물도 사실상 자취를 감춘 상태”라고 전했다.