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2005년 부동산시장은 10.29 대책의 효과가 극명히 드러나는 한해가 될 전망이다. 주택시장과 상가시장은 매수세 부재와 투자 위축으로 잔뜩 움츠러들어 기나긴 하락기를 예고하고 있다. 신도시 주택 및 개발 효과가 기대되는 토지에 대한 매수세는 여전할 것으로 보이지만 이것 역시 제한적일 것이라는 전망이 많다. 새해 주택ㆍ토지ㆍ상가 등 부동산시장을 전망해 본다. 내년 주택가격은 올해에 비해 2~3% 하락할 것으로 예상되고 있다. 일부 부동산 정보제공 업체들이 1% 안팎의 하락세를 점치고 있지만 시장의 매수세가 바닥인 점을 감안하면 이보다 하락 폭은 커질 것이라는 전망이 지배적이다. 이와 함께 분양시장은 수익성을 기준으로 청약 수요가 크게 엇갈리는 양극화 현상이 심화될 것으로 점쳐지고 있다. ◇하락세 당분간 지속= 내년 아파트시장은 다(多) 주택자 양도세 중과, 종합부동산세, 재건축 개발이익환수제 등 지난해 10.29 부동산 안정대책의 골간을 이루는 규제책이 본격 시행돼 강남 등 가(假)수요가 집중된 지역을 중심으로 장기간 침체 양상을 보일 것으로 전망된다. 일부에서는 부동산 정책 효과를 가늠하고 입장을 정리한 매수-매도자들이 본격 거래에 나서기 전인 내년 상반기를 집값의 바닥 시기로 보고 있다. 하지만 주택가격은 전세에서 주택 매입으로 갈아타는 수요가 큰 비중을 차지한다는 점을 감안하면 지금 상황에서 바닥 시기를 논하기는 시기상조라는 의견이 지배적이다. 현재 전세 값은 지속적인 하락세를 보이고 있기 때문이다. 올해 하반기 이후 서울지역 매매가-전세가 비율은 50% 아래로 곤두박질 쳤고, 강남권의 전세 값은 올해만 6.4%나 떨어진 것으로 분석되고 있다. 일반적으로 전세 값 비율이 60~70%가 돼야 집값 상승에 대한 기대감으로 매수세를 유인하는 견인 효과가 발생한다는 점에서 현재의 전세 시장 상황으로는 주택가격 회복을 기대하기 어려운 상태다. 가수요가 집중된 재건축 아파트는 지난 2001년 이후 4년 만에 하락세로 돌아설 가능성이 높아지고 있다. 서울 재건축 아파트는 올해 변동률이 0.28%로 사실상 보합세를 유지했지만 경기지역 재건축 아파트는 3.3%나 급락했다. 임대아파트 의무 건립을 골자로 한 개발이익환수제 시행 시기가 다소 불투명하지만 내년 시행은 예정돼 있어 법 적용을 받는 분양승인 이전 단지는 시세 하락이 불가피할 전망이다. ◇분양시장 경색 심화= 부동산시장 침체가 가속화됨에 따라 분양시장은 실수요자 위주로 급속히 전환될 것으로 보인다. 분양가가 높거나 향후 수익성이 낮다고 판단되는 단지는 청약 수요가 급속히 줄 수 밖에 없다. 이 달 초 서울 11차 동시분양에서 공급된 반포 SK 뷰 처럼 강남이라도 60~70% 이상 미 분양되는 곳이 속출할 것으로 예상된다. 이와 달리 높은 수익성이 기대되는 곳에는 청약 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 심해질 전망이다. 이미 상당수 예비 청약자들은 판교 신도시를 비롯해 신규 택지지구에 올인 하기 위해 청약통장을 묵히고 있다. 이 같은 분양시장의 경색 현상은 다른 수익형 주택상품에도 영향을 미칠 것으로 전망되고 있다. 이미 과잉공급 현상을 보이고 있는 주상복합아파트와 오피스텔 시장은 내년 하락 폭이 3~4%에 달하는 등 더욱 혹독한 한해를 맞을 것으로 예상되고 있다. 주상복합아파트는 지난 3월말 개정 주택법을 적용 받아 분양권 전매가 금지 된데다 청약통장 가입자에게 우선 공급돼 가수요가 크게 줄고 있다. 오피스텔 역시 새 건축 기준에 따라 이른바 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔 건립이 규제되고 내년 상반기 후(後) 분양제가 도입되면 투자 위축이 불가피할 전망이다.
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