[알쏭달쏭 부동산교실] 공장 지으려던 땅 도로로 편입…

Q: 이모씨(58세)는 농지 2,000㎡를 매입해서 공장설립에 대한 허가절차를 진행하다 인근 고속도로 건설사업의 시행자로부터 토지를 수용하겠다는 통보를 받았다. 이씨는 당황스러웠지만 보상금이 충분히 나올 것으로 기대하고 긍정적으로 생각했다. 그러나 얼마 전 사업시행자로부터 ‘협의가격’이라는 명목의 보상액을 확인하고 깜짝 놀랐다. 구입한 시점보다 단가(원/㎡)는 높게 산정됐지만 전체 토지가 아닌 토지의 일부 면적인 1,500㎡만 보상이 된다는 것이다. 또 도로에 편입되지 않은 잔여 부분은 보상의 범위에서 제외됐다. 이씨는 향후 수용의 절차에서 이를 어떻게 해결해야 할지 궁금하다. A:공익사업을 위한 토지 수용의 절차는 다음과 같이 구분된다. 우선 개별 소유자와 사업시행자가 ‘협의’ 단계에서 1차 감정평가 금액으로 협의를 하게 된다. 협의가 불성립하게 되면 사업시행자는 관할 토지수용위원회로부터 ‘재결’을 받아 2차 감정평가 금액을 기준으로 소유자의 의사와 관계없이 수용을 하게 된다. ‘협의’ 단계는 말 그대로 사법상의 개인과 개인이 협의를 통해 매매 계약을 체결하는 단계이므로 이에 응하지 않는다 하더라도 곧바로 강제수용을 하는 것은 아니다. 다만 협의의 대상물이 전체 목적물이라면 그나마 다행이지만 이씨의 경우와 같이 토지의 일부가 수용되면 잔여 토지 부분은 형상ㆍ면적 등이 불리해져 종래의 목적으로 사용하기 곤란한 측면이 있는 경우가 있다. 이는 잔여지 매수청구라는 제도를 통해서 구제받을 수 있다. 원칙적으로 동일한 토지 소유자에 속하는 토지의 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적으로 사용하는 것이 현저히 곤란하면 토지소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 매수해줄 것을 청구할 수 있다. 그러나 이는 관할 토지수용위원회의 재결이 있기 전에 해야 함을 반드시 유의해야 한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제74조 참조). 위의 경우에서 이 씨는 사업시행자와의 협의기간이 만료되기 전까지 전체 토지를 매수해 줄 것을 요청해야 된다. 종래의 목적으로 이용하지 못한다는 증빙자료로 공장허가 신청 서류 등도 첨부할 필요가 있다. 이 때 전체 토지에 대한 보상액이 산정되지 못하는 경우라도 잔여지의 가격이 감소하는 금액 또는 잔여지에 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설, 그 밖의 공사가 필요한 때에는 소요되는 공사 비용을 보상 받을 수 있다.