[경매토크] 장기 투자자에게는 침체기가 땅 투자 적기

[경매토크] 장기 투자자에게는 침체기가 땅 투자 적기

그린벨트 풀릴 택지개발지구 토지 3년이상 장기투자땐 매력

전재호기자 [e-mail]

도움말=김광수 디지털태인 이사

서울 서대문구에 거주하는 최명수(43ㆍ가명)씨는 여유자금 1억원으로 투자할 물건을 찾던 중 수도권 인근 그린벨트 지역이 그린벨트에서 해제되고 택지개발될 것이라는 얘기를 들었다. 답사결과 이 지역은 지난 2005년 10월 택지개발예정지구 주민 공람공고를 마친 상태였고 2007년에 택지개발예정지구 내 토지는 수용된다는 것을 알았다.

아파트 입주 자격은 공람공고 1년 전에 소유권이 있어야 가능하기 때문에 최씨는 단순히 보상만 받을 경우 수익을 남기기가 어려울 것으로 판단했다. 또 그사이 땅값이 많이 올라 1억원으로 투자할 땅은 없을 것으로 보고 매입을 포기했다. 그러던 중 택지개발 인근에 495㎡짜리 토지가 경매에 나온 것을 알게 됐다. 지상 위에 움막을 가진 이 토지는 시청에 확인한 결과 택지개발지구 토지로 수용될 예정이었다.

이 땅의 감정가는 1억8,000만원으로 1회 유찰돼 1억4,400만원에 경매에 나왔다. 공시지가는 감정가와 같은 1억8,000만원이었지만 움막이 마음에 걸렸다. 법정지상권이 성립하면 보상 받을 때까지 토지를 사용할 수 없기 때문이다. 하지만 투자기간 동안 토지가격이 상승하고 보통 공시지가의 1.3배가량을 보상하기 때문에 토지 보상만을 염두에 두고 입찰해 1억4,500만원에 낙찰 받았다. 금융기관에서 9,000만원을 대출 받아 실 투자금은 6,500만원(취득ㆍ등록세 등 비용 1,000만원)이었다.

그 해 공시지가는 전년에 비해 10%가 상승했고 그 후 2년 동안에도 공시지가는 꾸준히 상승했다. 보상가액은 공시지가의 1.3배 수준인 2억8,000만원으로 결정돼 현금 1억원과 채권 1억8,000만원을 받았다. 실투자금 6,500만원과 2년간의 금융비용 1,500만원을 합해 총 8,000만원을 투자한 최씨는 1억1,000만원(2억8,000만원–대출 9,000만원)을 벌게 됐다.

▲ '토지경매' TIP

토지경매는 개별성이 강해 가격결정이 어렵고 토지이용 규제법이 많아 개인들은 토지 활용에 대해 정확하게 이해하기가 어렵다. 따라서 항상 지자체 담당 공무원으로부터 정확한 지식을 얻어야 한다. 지금과 같은 경기침체기에는 불확실성이 커 단기투자에 집중하는 사람이 많으므로 3년 이상 계획을 잡은 투자자들에게는 지금이 토지를 저가에 매입할 수 있는 기회다.

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