[알쏭달쏭 재개발 투자] 조합원 분양가 낮아지려면…

Q=서울 A뉴타운 내 재개발구역에 1년 전 투자했습니다. 조합원분양가가 비싸다는 이유로 관리처분총회 과정에서 조합 집행부와 조합원 간에 분쟁이 잦았습니다. 재개발구역마다 조합원분양가와 일반분양가가 서로 다른 이유가 궁금합니다. 또 어떻게 하면 조합원분양가가 저렴해질 수 있는지도 설명해주세요. A=조합원분양가와 일반분양가는 반비례합니다. 일반분양가가 올라가면 조합원분양가는 낮아지고 그만큼 조합원의 부담도 줄어듭니다. 조합원이 된다는 것은 한 사업장의 시행자가 되는 것과 마찬가지이기 때문입니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 설명해보겠습니다. 시행사를 운영하는 ‘나개발’ 사장이 있다고 가정해봅시다. 나 사장은 서울에서 주상복합 건물을 짓게 돼 지반공사가 시작되는 시점에 선분양을 했습니다. 만일 선분양을 하자마자 분양이 100% 완료됐다면 이 사업은 성공일까요, 실패일까요. 정답은 실패입니다. 분양이 빨리 마감됐다는 것은 그만큼 분양가가 낮았다는 뜻이기 때문입니다. 일반적으로 시행사 입장에서 성공적인 초기 분양률은 60% 정도입니다. 매수자의 입장에서 약간 비싼 듯 느껴지는 정도가 돼야 분양률도 높이면서 시행사의 이익을 최대화할 수 있기 때문입니다. 나머지 물량은 입주 전까지 천천히 분양해도 크게 문제가 되지 않습니다. 최근 재개발ㆍ재건축 분양 사례를 보면 분양 뒤 바로 일반분양가에서 프리미엄이 발생하는 경우가 나타나고 있습니다. 일반분양가에 웃돈이 붙었다는 것은 분양가가 그만큼 쌌다는 뜻입니다. 이는 사업의 이익을 해당 사업과 무관한 일반분양자들이 가져갔다는 뜻이 됩니다. 일반분양가가 높을수록 조합원의 이익이 증가하기 때문입니다. 때문에 일반 분양가를 낮춰 분양을 빨리 끝내려는 시공사(건설회사)와 어떻게든 이익을 많이 보려고 일반분양가를 높이려는 시행사(조합원)의 갈등이 이어지면서 각 사업 구역마다 분양가가 달라지게 됩니다. 분양가상한제 역시 같은 맥락입니다. 아파트 가격 고공행진을 막기 위해 분양가 책정에 국가가 관여하면서 조합원의 이익이 줄어들게 되었고 이에 따라 조합원 분담금이 커지게 됐던 것입니다. 각 구역마다 조합원 수와 일반분양 물량이 다른 것도 분양가가 갈리게 되는 또 다른 이유입니다.