지난해 51만가구에 육박하는 아파트가 공급됐지만 ‘공급증가는 공급과잉’이라는 진단은 시기상조라는 주장이 제기됐다.
13일 주택산업연구원은 ‘주택공급시장 점검-아파트시장을 중심으로’ 보고서를 통해 시장의 수용능력을 고려할 때, 최근 평균이상의 과대공급을 공급과잉으로 진단하는 것은 지나치다고 주장했다. 시장의 수용능력은 이전의 공급 부족분 규모, 수요 정도, 공급대비 미분양 증감, 청약경쟁률 등을 고려해야한다는 것이다. 이 보고서는 공급증가에도 시장 수용능력이 유지되기 때문에 2008년 전후와 같이 매매가격이 분양시점대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만가구에 달하는 등의 시장위기는 없을 것이라고 주장했다. 따라서 2016년이후의 공급과잉 가능성은 낮으며 최근 시장심리 위축으로 거래·가격의 정체가 나타나고 있으나 장기화되지는 않을 것으로 판단했다.
이 보고서는 또 공급선행지표인 인허가와 분양물량은 공급이 증가했지만 시장에서 수용 부담이 크지 않으며 공급동행지표인 입주물량은 이전 부족분 고려시 여전히 과소 공급된 것으로 분석돼 공급과잉 가능성은 낮은 것으로 예상했다. 인허가물량은 계획물량으로 착공률 조절에 따라 공급시점을 분산시킬 수 있고, 이전 부족분 반영시 과대공급량은 분양물량의 7.6%로 현재 미분양/분양물량 비중인 9.6% 보다 낮기 때문에 시장의 수용부담은 크지 않다는 것이다.
특히, 2016년에는 택지공급 감소(전국 85.1%↓), 공급자 대출제약 등에 따라 신규공급이 28~35% 감소할 것으로 전망되면서 공급부담은 완화될 것으로 예상했다. 입주물량은 2014년을 전후로 과소 공급에서 과대 공급으로 전환됐으나 이전의 부족분 반영시 전국적으로 여전히 과소공급 상태다. 지방의 경우만 과대공급 상태이나 총 입주물량의 4%에 불과하다.
현재 공급실적을 토대로 공급과잉 여부는 “평균이상의 공급이 시장에서 수용 가능한 수준인가”에 따라 달라진다.
보고서 분석결과 아파트의 수요는 충분하며 임대차시장의 전환 실수요가 유지되면서 주택가격이나 미분양의 급격한 변동은 없을 것으로 나타났다. 2007~2015년 아파트의 입주물량은 평균 26만 가구 수준이며, ‘가구증감+멸실’ 수요 고려시 아파트 수요는 25만수준으로 유사하게 추정됐다. 소득요인에 의한 수요를 감안한 장기주택종합계획의 아파트수요는 평균 33만 가구이며 소득요인에 따라 29~39만 가구수준이다. 따라서 시장에는 과대 공급분을 수용할 수 있는 수요가 존재하는 것으로 분석됐다.
또한 임대차시장의 가격상승세가 이어지면서 전세시장의 임차인과 임대인의 주택매매 수요 발생이 2016년에도 지속될 것으로 예상됐다. 특히 경기도 택지개발지역의 아파트 수급상황은 전세임차와 임대수요의 이동에 크게 영향을 받을 것으로 전망됐다. 이는 서울 아파트매매가격 대비 경기도 아파트 분양가격의 비중이 55~61%로 서울의 전세가율 70.1% 보다 낮고 상대적으로 택지개발지구의 광역접근성이 높기 때문이다.
과대공급규모가 크지 않고, 수요가 유지됨에도 불구하고 최근 미분양이 증가한 것은 단기 공급 집중과 심리 위축의 영향이 크다. 따라서 분양물량해소에 과거보다 더 장기간이 소요되겠지만 준공후 미분양의 급증으로 이어지는 것은 제한적일 것으로 판단했다. 작년 11월 미분양 물량은 4만9,724가구로 크게 증가했으나 평균의 72.1%, 전고점의 65.2%, 최고점의 30% 수준으로 여전히 시장의 물량수용여력이 존재하기 때문이란 분석이다. 최근 미분양 증가는 분양물량 증가에 따른 자연발생적 수준으로 분양물량의 9.6%에 불과하며 2008년의 분양물량 대비 73.6%에서 크게 개선됐다. 이 수준은 주택시장 활황기(2001~2006년) 평균인 17.2%보다 낮은 수준이다. 특히 2015년 4분기 1순위 청약경쟁률이 전국 9.8:1, 서울 17.3:1, 경기 2.9:1, 광역시 29.9:1, 지방 7.2:1로 높게 유지되면서 준공 후 미분양은 미분양 증가에도 감소하고 있다. 또한 준공 후 미분양은 전체 분양물량의 2%에 불과한 것으로 분석됐다.
이 보고서는 시도 단위 아파트공급시장의 점검결과 공급과잉 가능성은 크지 않으며, 이에 따라 가격폭락과 미분양 급증 사태 가능성은 낮아 보인다고 분석했다. 다만 일부지역에서 분양물량 증가, 미분양 비중 증가, 청약경쟁률 하락 등이 동시에 나타나고 있어 지속적인 모니터링과 공급조절이 필요하다고 주장했다.
/정창신기자 csjung@sed.co.kr
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