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최근 부동산시장이 급속히 가라앉으면서 과도한 주택담보대출 규제를 완화해야 한다는 주장이 대두되고 이를 둘러싼 논란이 일고 있다. 지난달 서울 아파트 매매거래는 지난해 같은 기간 대비 절반 가까이 감소했다. 대한주택건설협회·한국주택협회 등 건설업계는 지난달 시작된 금융당국의 서울수도권 집단대출 규제 강화와 은행의 여신심사 가이드라인 시행을 주된 원인으로 보고 있다. 업계는 집단대출과 주택담보대출 규제가 오는 5월 전국으로 확대되면 부동산시장의 큰 타격이 우려되는 반면 현재 주택담보대출 연체율은 낮은 수준으로 유지되는 만큼 과도한 규제를 완화해야 한다고 주장한다. 이에 반해 규제 완화를 반대하는 측은 주택시장이 위축됐다고 보기보다 과열 양상에서 정상궤도에 들어섰으며 가계부채가 이미 위험수위를 넘어선 만큼 적절한 대출규제가 유지돼야 한다고 반박하고 있다. 양측의 견해를 싣는다.
찬성-조인창 명지대 부동산대학원 교수
실수요자 주택구매 쉽게 해 경기 살려야
● 부동산침체 장기화 → 경기악화 악순환 우려
● 가계부채규모 관리 가능한 안정적 수준
● 거치기간 상향조정 등 연착륙 대책 필요
정부는 지난해 7월 '가계부채 종합관리방안'을 발표했다. 서울 수도권은 올해 2월, 지방은 5월부터 시행하기로 한 이 방안의 주요 내용은 가계대출 가이드라인의 방향을 은행 여신심사상 담보위주에서 차주의 상환능력 중심으로 전환하는 것이다. 구체적으로는 주택담보대출 가운데 분할상환대출의 비중을 현재 40%에서 오는 2017년 45%로 높이고 기존 거치식 대출의 거치기간도 현행 3~5년에서 1년 이내로 대폭 단축하며 대출금이 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과할 경우 원리금 분할상환을 의무화하는 것이다. 이 방안이 발표된 후 금융권에서는 지난해 하반기부터 이미 주택담보대출 심사를 점진적으로 강화해왔으며 그 결과 2014년 9·1 부동산대책 이후 활성화되고 있던 부동산시장과 국내 실물경기에 찬물을 끼얹는 상황이 나타나고 있다.
지난달 한국감정원 조사에 따르면 지난해 4월 전체주택의 매매건 수가 12만488건으로 정점을 찍은 후 올 1월 6만2,365건으로 반 토막이 났다. 한국은행이 매월 발표하는 소비자동향조사 결과 지난달 소비자심리지수는 98로 2015년 소비자심리지수가 가장 높았던 11월 105에 대비해 7포인트나 하락했다.
대내외적 경제의 어려운 상황에도 불구하고 정부가 가계부채 관리에 나선 것은 가계부채가 2015년 말 현재 1,207조원으로 경기침체로 인한 부실위험이 높다고 판단한 데 따른 것이다.
부채 증가는 금리 인하에 따른 실수요자의 대출수요 확대 등 복합적 요인에 기인하는 것으로 분석된다. 그렇지만 가계부채 규모를 조절할 수 있는 완충절차 없이 매우 단절적인 주택담보대출 규제의 강화는 주택시장에 적지 않은 악영향을 미칠 것이다. 전세난에서 벗어나기 위해 저금리의 주택담보대출을 통해 주택매매로 갈아타려는 실수요자들의 매수를 감소시키고 금융권이 집단대출에 해당하는 중도금의 심사를 강화하고 있기 때문이다. 실제 매수수요가 억제돼 신규분양시장에 미분양사태가 발생될 것이다. 이런 문제가 커지고 해결책이 늦어지면 2008년 국제금융위기 이후 7년간 부동산시장의 침체가 장기화되고 결국 건설사의 도산사태가 발생할 가능성이 높아질 수밖에 없다. 내수시장에도 그 파장이 미쳐 결국 국내 경기의 침체로 이어지는 악순환이 되풀이될 것이다.
최근 금융위원회는 1,207조원의 가계부채에 대해 전반적인 건전성과 최근의 증가세 분석 등을 감안할 때 금융 시스템 차원에서 안정성은 유지되고 있다고 평가했다. 건전성이 양호한 은행권의 주택담보대출(2015년 말 402조원) 위주로 증가했으며 연체율(2015년 말 0.33%), BIS비율(2015년 말 14.0%) 등 금융회사 손실흡수 능력이 충분하고 주택경매 낙찰가율도 80%를 웃도는 안정적인 수준으로 현재까지는 관리 가능한 수준의 가계부채라는 분석이다.
그러나 과도한 주택담보대출 규제는 주택구매심리의 위축을 불러오고 주택거래량의 감소와 거래가격 하락으로 연결된다. 부동산시장의 의존도가 높은 국내 실물경기의 안정적 회복을 위해서라도 부실한 가계부채의 급격한 상승을 제어하면서도 부동산시장에 긍정적 흐름을 줄 수 있도록 주택담보대출 규제 완화에 대한 적절한 검토가 필요하다.
이를 위해 우선 주택담보대출 규제 중 거치식 대출을 1년으로 하지 말고 3년으로 정해 연차별로 줄여나가는 것이 주택시장 연착륙에 도움이 될 것이다. 집을 구입해 1년 내 매각하는 경우는 거의 없다. 적어도 2∼3년은 살고 이사를 가도 간다. 그래야만 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 요건을 채울 수 있기 때문이다. 그리고 1가구 1주택에 대한 대출규제는 없애야 한다. 주택이 1가구인 경우 매매차익을 보고 투자하는 투기수요는 거의 없다. 최근 고공 행진하는 전세 가격에 매매로 돌아서는 수요가 더 많아졌기 때문이다. 주거시장 안정이 내수경기를 지탱하고 고용창출과 가계소득의 증가로 이어지도록 하려면 실수요자의 주택구매를 원활하게 해줘야 한다. 국내경기의 활로를 열어줘야 한다.
반대-윤석헌 전 한국금융학회장
증가세 방치 땐 가계부채發 위기 불보듯
● 빚에 기댄 부동산시장 회복세 오래 못가
● 상환부담 줄면 소비여력 커져 내수에 활기
● 저신용자 위한 정부 지원방안은 마련해야
가계부채 증가세가 수그러들지 않으면서 지난해 말 1,207조원을 기록했다. 특히 주택담보대출은 2014년 10.2%에 이어 지난해 14.0% 증가해 지난해 말 기준 650조8,000억원을 기록해 전체 가계부채의 54%를 차지했다. 중국 경제의 성장 둔화, 국제유가 하락, 미국의 금리 인상 등 올 들어 쏟아진 국제 금융시장의 악재에 더해 주택담보대출로 인한 가계부채발 리스크가 경제의 위험요인으로 급부상하고 있다.
이런 상황에서 지난달 1일 수도권에 16개 시중은행에서 정부의 여신심사 가이드라인이 시행됐다. 이번 가이드라인은 신규 주택담보대출을 대상으로 차주의 상환능력을 평가하고 빚을 처음부터 나눠 갚을 수 있도록 비거치식 분할상환 방식인 게 골자다. 향후 금리상승을 감당할 수 있도록 적절한 대출규모로 하고 장기적으로는 기타부채의 원리금상환액까지 고려한 총체적 상환부담 평가 시스템을 구축해 사후관리에 활용한다는 것이다. 이러한 방식을 통해 무분별한 대출을 방지함으로써 가계대출 부담 경감을 시도하겠다는 것이다. 단 지방은 5월부터 적용할 예정이며 집단대출은 규제 대상에서 제외됐다.
실제로 수도권에서 여신심사 가이드라인 실시 전후로 주택담보대출 증가액이 크게 줄었으며 집단대출의 경우도 비록 가이드라인 적용에서 제외됐으나 은행들이 자체적 위험관리 차원에서 통제하면서 증가액이 크게 주는 모습을 보이고 있다.
일부에서 여신심사 가이드라인 실시가 어렵사리 지펴놓은 부동산 시장의 불씨를 꺼버리는 것 아닌가 하는 불만을 배경 삼아 규제완화 목소리가 나오는 실정이다. 그러나 이번 여신심사 가이드라인은 늦었을지언정 빠르다고 하기는 어려운데 다음과 같은 문제들 때문이다.
첫째, 주택담보대출을 포함해 가계부채의 계속적인 증가를 언제까지나 허용할 수는 없는 노릇이다. 경기둔화로 소득창출이 부진한 가운데 부채가 계속 늘면 가계부채발 위기 발생은 시간문제다. 따라서 대응방안 모색이 시급한데 소득창출이 여의치 않으니 부채규모를 줄이거나 최소한 증가세를 줄이는 방법이 필요하다. 이 밖에 부채부담이 줄면 여유자금을 소비하는 데 쓸 수 있어 내수 증대 효과도 기대된다. 한편 부채의 총량 규제는 가급적 조기에, 그리고 점진적인 방식으로 추진하는 게 바람직하다. 이는 마치 자동차를 제어할 때 브레이크를 조기에 서서히 밟는 것이 안전운전의 지름길인 것과 같은 이치다.
둘째, 그간 가계부채의 확대가 일부 지역 부동산시장의 반짝경기를 불러왔으나 이것이 지속 가능하지 않다는 문제가 있다. 우선 중장기적으로 인구하락세가 예상되는 가운데 향후 2~3년 동안 부동산시장의 공급과잉이 예고되면서 주택가격 하락 가능성이 반짝경기의 지속을 어렵게 한다. 즉 주택 거래가 과거 부동산 불패 시기에서처럼 경기를 살려내는 불쏘시개 역할을 하기 어렵다. 오히려 주택담보대출을 포함하는 가계부채 확대는 가계의 부채 원리금 상환부담을 늘려 소비수요를 위축시키고 이것이 다시 부채 의존도를 높여 경기침체가 심화되는 악순환이 우려된다.
물론 이번 여신심사 가이드라인이 풍선효과에 노출돼 있다는 지적에 대한 대책은 필요하다. 은행권이 강화된 심사기준을 적용해 어떤 서민의 주택담보대출 신청을 거절할 경우 금융 소비자는 비(非)은행권으로 갈 가능성이 높아진다. 비은행권에서 이를 거절할 리 없고 은행권에서 기각됐기에 낮은 신용도를 핑계로 높은 금리를 적용하려 할 것이다. 그렇다면 결국 정부가 여신심사 가이드라인을 시행함으로써 일부 저신용 주택수요자에게 추가적 부담을 강요하는 셈이다. 시스템 리스크를 핑계로 그리고 은행권 보호를 목적으로 비우량 소비자에게 부담을 떠넘기는 비정상적 상황을 피하기 위해 이들에 대한 정부의 지원 대책이 요구된다. 예로 '1가구 1소형주택 지원' 방안을 고려할 수 있다. 은행으로부터 부적격 판정을 받은 가계 입장에서도 무리하게 부동산 투자를 추진하기보다 정부의 임대주택이나 공공 주택서비스를 이용하는 게 적절할 것이다.
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