지난해 ‘묻지마 청약’이 한창 기승을 부릴 때 정부가 취한 조치는 사실상 전무했다. 살아나는 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 것을 우려했지만 실상은 가수요 차단을 위해 청약 제도를 강화하는 것을 규제 강화로 인식하고 있어서다. 한 전문가는 “투기 억제와 규제 강화는 별개의 사안”이라며 “이번 기회에 가수요를 양산하는 청약 제도를 새롭게 살펴볼 필요가 있다”고 말했다. 아울러 “이 같은 신 청약 제도를 경직되게 운영하는 것이 아니라 시장 상황에 맞게 수시로 탄력적으로 운영해야 한다”고 충고했다.
◇가수요 양산하는 청약제도=현재의 청약 제도를 보면 가수요를 양산하기 딱 좋은 구조다. 정부가 과거 부동산 경기를 살리기 위해 각종 규제를 완화해서다.
실제 청약 1순위 자격 부여 시기의 경우 수도권은 지난해 3월 가입 후 2년에서 1년으로 줄었다. 비수도권은 2010년 3월 2년에서 6개월로 단축됐다. 특히 지난 2012년 9월 비투기과열지구의 민영주택 재당첨 제한 기간(1~5년)을 없앴다.
또 분양권 거래를 용이하게 하는 전매제한 완화도 이뤄졌다. 계약 후 1년이었던 민간택지 아파트 전매제한은 수도권은 6개월(2014년 7월), 지방은 폐지(2008년 6월)됐다. 공공택지 민영주택 아파트 역시 2014년 9월 기존 2년에서 1년으로 앞당겨졌다. 이뿐만 아니라 지역별로 3년간 전매제한 등이 적용되는 투기과열지구도 2011년 12월 강남 3구가 해제되면서 현재는 이름만 남았다.
◇청약제도 탄력적으로 운영하도록 개편, 금융 규제는 최소화=현행 청약 제도에서도 정부가 가수요를 차단할 수 있는 방법은 많다. 1순위 요건을 강화하고 재당첨 제한을 부활하고 전매제도를 특정 지역에 강화하는 등의 제도 운영이 가능하다.
하지만 정부는 이를 활용하지 않고 있다. 무엇보다 이들 제도를 강화하는 것을 투기 억제가 아닌 규제 강화로 인식하고 있어서다. 규제 강화와 투기 억제를 위한 가수요 차단은 전혀 다른 사안인데 실상은 그렇지 않은 것이다. 아울러 이들 청약 제도가 비 경직적으로 운영되고 있다는 것도 문제다.
다른 전문가는 “예를 들어 A 지역이 과열되면 그 지역에 대해 제도를 즉시 강화하고 시장이 정상화되면 다시 원위치시키면 된다”며 “현재 정부의 청약 제도는 이 같은 운용의 묘가 전혀 없다”고 말했다. 한번 강화하면 계속 강화하고 한번 완화하면 계속 완화하는 그런 식이라는 지적이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “장기적인 관점에서 청약 제도 개편이 필요하다고 본다”며 “금융 규제는 선의의 실수요자들도 피해를 입는 만큼 신중히 하는 것이 좋다”고 말했다./조권형기자 buzz@sedaily.com
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