과한 보증금 인하 판결후 월세 자동으로 오르나

표준임대차계약서보다 보증금을 높게, 임대료(월세)는 낮게 계약했다가 이후 소송을 통해 보증금을 내리게 됐다면 월세도 자동으로 올라간 것일까. 대법원 전원합의체가 이에 대한 결론을 오는 18일 내린다.

대법원 전원합의체는 공공임대주택 사업자인 D건설사가 임차인 J씨를 상대로 낸 건물 인도 등 소송 상고심을 18일 선고한다고 15일 밝혔다.

통상 임대차계약에서 보증금이 높으면 월세가 적고 보증금을 적게 걸면 월세가 비싸진다. 이번 사건의 쟁점은 임대인이 표준보증금보다 많은 보증금을 받았다가 무효가 됐을 경우 이에 연동해 그동안 더 받아야 했던 월세는 법적으로 월임대료에 해당하는지, 임대인의 부당이득에 해당하는지다. 추가 월세로 볼 경우 3개월 이상 연체하면 임대인이 임대계약을 해지할 수 있다. 반면 부당이득에 불과하다면 임대인은 보증금에서 모자란 월세만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없다.

양측은 지난 2006년 보증금 2억4,694만원에 월임대료 59만3,000원으로 계약을 맺었다가 J씨가 표준임대보증금보다 보증금이 1억1,100만원가량 높다며 소송을 냈다. D사도 이에 맞서 “월임대료는 표준임대료보다 쌌으니 입주 이후부터 월 31만6,000여원씩 더 줬어야 한다”고 소송을 냈다. 법원은 이를 둘 다 받아들였다. 다만 J씨는 판결 이후에도 기존 임대료만큼만 내자 D건설이 임대차계약 해지에 나섰다.

1심은 D사의 손을 들어줬으나 2심 재판부는 “D사는 피고가 표준임대차계약에 따를지, 전환임대계약을 맺을지 선택할 기회를 주지 않고 자신에게 유리한 방법으로 정했다”며 “그러므로 임대보증금은 감액됐지만 그와 연동하는 월임대료 증액분은 임대료가 아니라 부당이득에 해당한다”고 판단했다.

/김흥록기자 rok@sedaily.com