[오마이머니]부동산 하향세라는데 주택연금 가입 서둘러볼까

새해 부동산 가격이 떨어질 수 있다는 전망이 강해지면서 주택연금 잠재 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 부동산 가격 하락 추세가 계속될 경우 주택연금 월지급액이 지속적으로 떨어질 수 있기 때문이다.

실제 미국발 금리 인상과 더불어 가계대출에 대한 금융당국의 관리가 강화되면 주택 가격은 하락 추세를 맞을 가능성이 높아 보인다. 돈줄을 쥔 은행들은 이미 내년 가계대출 증가율 목표치를 5% 내외로 떨어트린 상태다. 부동산 가격은 투자 수요가 살아나야 오르게 되는데 가계부채 관리가 강화되면 투자수요가 사라지고 주택 가격은 정체될 수 있다.

이에 따라 주택연금 가입을 고민하고 있던 수요자에게는 하루라도 빨리 주택연금을 가입하는 것이 그나마 월지급액을 높일 수 있는 방법이 될 수 있다. 당장 주택금융공사는 내년 2월부터 적용되는 월지급액을 일반 주택의 경우 기존 대비 평균 3.2%, 노인복지주택은 평균 1.3% 하향 조정한 상태다.

주택 연금은 주택 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상일 경우 가입할 수 있으며 1주택 보유자 또는 보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자가 대상이다. 주택을 주금공에 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 연금을 받는 방식이다.

연금 지급방식은 여럿이다. 대표적으로 ‘종신지급방식’은 수시인출한도 설정(수시인출한도 설정이 있는 경우 ‘종신혼합방식’) 없이 월지급액을 평생 지급받는 방식이며 ‘확정혼합방식’은 10~30년의 일정 기간 동안만 월지급액을 지급 받는 방식이다.

이밖에 ‘대출상환방식’은 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%이상 70%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고, 나머지 부분을 월지급액으로 평생 지급받는 방식이고, ‘우대방식’은 부부기준 1억 5,000만원 이하 1주택 보유자가 종신방식보다 월지급금을 더 많이 지급 받는 방식(우대지급방식, 우대혼합방식)이다.



월지급액 지급 유형도 두 가지로 나뉘는 데, 월지급액을 지급기간 동안 동일한 금액으로 고정하는 ‘정액형’과 월지급액이 가입초기 10년간 많이 지급되다가 11년째부터 초반 월지급액의 70%만 지급받는 ‘전후후박형’이 있다.

일반주택을 종신지급방식으로 설정해 정액형으로 받는다고 가정할 때 내년 2월 이후 3억원 짜리 주택을 연금 전환할 경우 60세 수령자는 월 62만9,000원을 지급받는다. 같은 담보라 할지라도 70세는 92만4,000원, 80세는 144만4,000원, 90세는 271만3,000원을 지급 받는다. 고연령대 가입자의 월지급급이 훨씬 높은 것은 이들의 예상 가입기간이 저연령대 가입자에 비해 상대적으로 짧아 주택가격상승률의 영향을 적게 받기 때문이다.

주택연금 월 지급금액은 주택가격이 오르거나 내려도 계속 동일하게 지급되기 때문에 가입한 시점이 가장 중요하다. 주택가격 가입 시 결정된 월지급액은 향후 주택가격 상승률 등을 이미 반영하여 산출된 금액이므로 주택가격이 상승하거나 하락해도, 가입 시점에 결정된 월지급액 수준은 변동 없이 동일하게 지급되기 때문이다. 내년 2월부터 월지급액이 하향조정되는 만큼 주택연금 잠재수요자라면 내년 1월까지는 가입을 서두르는 것이 좋다는 얘기다.

또한 주택연금은 가입 후 주택가격이 오르는 경우 가입자에게 이익이 되는 구조로 설계돼 있다. 주택연금에 가입하더라도 주택은 여전히 가입자의 소유이며, 주택가격이 오르면 가격상승분은 후손에게 귀속된다.

만약에 연금 중도해지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급액과 이자, 보증료를 납부하면 해지가 가능하며 중도상환 수수료는 없다. 또한 주택연금은 노후에 소득이 부족한 고령층을 위한 제도로서 국민연금 등 공적연금의 수급 여부와 무관하게 이용 가능하다. 국민연금 등만으로 노후 대비가 어려운 수요자라면 새해 주택연금 가입을 적극적으로 검토해볼 필요가 있다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.

/윤홍우기자 [e-mail]