동대문 재개발 아파트 투자 수익성 ‘적신호’

조합원 분양가 1년 새 수 천 만원 ↑ … 일반 분양가도 올라 주변 집값과 비슷

서울 동대문구 재개발 아파트의 조합원 분양가가 전용 84㎡ 기준으로 5억원에 육박하고 있다. 1년 새 수천만원이 상승한 것으로 재개발 투자 수익성 하락 우려도 커지고 있다.

10일 관련 업계에 따르면 관리처분계획이 최근 통과된 동대문 이문1구역의 59㎡(전용면적) 조합원 평균 분양가격은 4억708만원으로 책정됐다. 84㎡형도 평균 4억8,923만원으로 정해졌다. 앞서 용두5구역도 지난해 11월 열린 조합원 총회에서 분양가를 59㎡형은 4억2,000만원대, 84㎡형은 5억3,000만원 안팎으로 책정했다.

앞서 2015년 관리처분계획 인가를 획득한 동대문구 전농11구역의 조합원 분양가가 59㎡형의 경우 평균 3억3,200만원, 84㎡형이 4억4,700만원이었으며 지난해 분양한 답십리 파크자이의 조합원 분양가격이 59㎡형의 경우 3억3,000만원 안팎이었다. 입지 차이를 고려한다고 하더라도 1년 사이 조합원 분양가격이 부쩍 상승했다.



특히 이달 24일 관리처분계획 총회가 예정된 용두동의 한 재개발 지역 역시 59㎡형 조합원 분양가가 평균 3억9,000만원 안팎으로 책정됐으며 84㎡형도 4억9,000만원선인 것으로 알려져 조합원 분양가격이 59㎡형은 4억원, 84㎡형은 5억원선으로 굳어지는 분위기다.

조합원 분양가격이 상승하면서 일반 분양가 역시 올라가고 있다. 분양 시점에 가격이 달라질 수 있지만 관리처분계획상 용두5구역의 일반 분양가격은 59㎡형이 5억원선, 84㎡형은 6억원 이상으로 추산됐으며 이문1구역 역시 84㎡형 일반 분양가격이 5억5,000만원선으로 예정됐다.

분양가가 주변 집값 수준과 엇비슷해지면서 이 지역 재개발 아파트에 대한 투자성이 떨어질 수 있다는 우려도 나온다. 아직은 동대문 재개발 아파트의 조합원 분양가격이 주변 시세보다 낮은 수준이다. 실제로 이문동 래미안 이문2차 84㎡형의 최근 실거래가격은 5억2,200만원으로 이문1구역의 조합원 분양가보다 약 3,000만원가량 높다. 하지만 예상 일반 분양가격과 비교하면 오히려 주변 아파트가 낮아 수익률 하락이 불가피해 보인다. /박성호기자 [e-mail]