[출렁이는 강남 부동산시장] 강남 재건축값 최대 변수는 '초과이익환수제'

연내 관리처분 안되면 세금폭탄

사업 추진 속도따라 가격 양극화

제도 적용 단지 폭탄돌리기 불보듯

올해 서울 강남권 재건축 아파트 시세를 좌우할 최대 변수는 내년 부활 예정인 재건축초과이익환수제로 꼽힌다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 통해 얻는 이익이 조합원 1인당 3,000만원을 넘을 경우 이익금의 최고 50%를 세금으로 부과하는 제도다. 올해 말까지 관할구청에 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하는 재건축 조합은 적용 대상이 된다. 때문에 아직 관리처분계획 인가를 신청하지 못한 재건축 조합들은 재건축초과이익환수제 적용을 피하기 위해 신속한 사업 추진에 총력을 기울이고 있다.

전문가들 사이에서는 최근 들어 강남권 재건축 아파트 단지 시세가 재건축 사업 추진 속도에 따라 양분되는 추세라는 분석이 나온다. 안성용 우리은행 부동산팀 차장은 “올해 관리처분계획 인가 신청이 유력한 서초구 서초동 신동아, 서초무지개 등은 최근 시세가 급등한 반면 사업 진행이 더딘 곳들은 시세가 하락하는 추세”라며 “적어도 올해 상반기 중에는 시공사 선정이 완료돼야 연내 관리처분계획 인가 신청이 가능할 것”이라고 분석했다.



강남권 주요 재건축 단지들 중 아직 추진위원회 단계인 강남구 대치동 은마아파트와 추진위원회도 구성되지 않은 압구정아파트지구의 단지들은 재건축초과이익환수제 적용 대상에 포함될 가능성이 확실시된다. 최근 서울시 도시계획위원회에서 사실상 재건축계획안이 통과된 서초구 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)와 서울시의 ‘50층 초고층’ 재건축 허용 가능성이 높아져 주목 받고 있는 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 연내 관리처분계획 인가 신청 가능성이 미지수라는 게 전문가들의 대체적인 진단이다.

재건축초과이익환수제 부활을 앞둔 올해 말쯤에는 제도 적용을 피할 수 없는 단지들을 중심으로 환수금을 피하기 위한 ‘폭탄 돌리기’ 식의 매도가 이뤄지면서 시세 하락 현상이 가속화할 것이라는 분석도 나온다. 환수금 부과 기준이 되는 기간이 재건축 추진위원회 설립에서 준공 시점이기 때문이다. 재건축 추진 기간 중 조합원이 돼 시세 차익을 얻더라도 준공 전 매도하면 환수금 부과 대상에서 제외되는 반면 준공 시점에 조합원이 된 경우에는 시세 차익과 무관하게 환수금 부과 대상이 된다는 것이다.

재건축초과이익환수제 적용 대상에 포함되는 단지는 수익성이 악화되면서 내년 이후 사업 추진이 더욱 지연될 것으로 전망된다. /박경훈기자 [e-mail]