Q. 토지 매매 계약을 체결하기 직전입니다. 그런데 계약 체결 이후 인근에 대규모 택지개발지구 개발계획이 발표돼 인근 부동산 가격이 폭등할 것으로 예상됩니다. 매도자가 이를 알고 변심하여 부동산 매매계약 체결 이후에 계약 해제를 요구할까봐 걱정이 되는데요. 계약 해제를 방지하고 유지할 수 있는 방법이 있을까요?
A. 법적으로 다툼이 일어날 때는 결국 당사자간에 체결된 부동산 매매계약서가 가장 중요한 자료입니다. 부동산 매매계약은 매수자와 매도자 상호간에 합의해 체결하는 것으로, 매매계약서에 명시된 내용이 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 매매계약에 대한 사항은 민법에서 다루고 있으며 민법에서는 부동산 매매계약 이후 계약의 해제 사유가 발생했다면 일방적인 의사 및 당사자의 약정을 통해 부동산 매매계약을 해제할 수 있다고 명시돼 있습니다. 통상적으로 민법(565조)을 준용해 매매계약서에 계약의 해제 요건으로 중도금 납입 직전까지 매도자는 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으며, 매수자는 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있다는 문구가 들어가게 됩니다.
부동산 가격이 오를 것으로 예상해 매매계약을 체결하는 경우라면 계약금을 통상적인 전체 금액의 10% 수준보다 높게 증액하여 계약하는 것이 하나의 방법입니다. 계약에 대한 해약금을 높여 매도자의 변심을 사전에 방지하는 것입니다. 계약금은 통상 10%를 적용하지만 민법에서는 계약금에 대한 금액 기준은 없으므로 매도자의 변심이 우려된다면 10%보다 높은 수준으로 정하여 계약 당사자간에 계약해제에 부담을 갖게 하는 것이 방법이 될 수 있습니다. 단, 부당하게 과다한 계약금은 계약 해제에 따른 법원 소송시 조정될 가능성이 높으므로 이는 유의하여야 할 사항입니다.
계약 시점에서 계약금을 높여 양 당사자 간 계약 해제를 방지할 수 있는 수단이라면, 계약체결 이후 이를 방지하려면 어떻게 해야 할까요? 매도자와 매수자의 계약해제 가능 시점은 계약서상 중도금 지급 이전 시점입니다. 중도금을 지급한 시점 이후에는 계약에 대한 당사자의 일방적인 해제권이 사라지게 됩니다. 따라서 계약 이후 부동산 가격이 높아질 것으로 예상된다면 중도금을 선지급하여 매도인의 계약 해제권을 소멸시키는 방법이 있습니다. 민법 153조에서 기한은 채무자(매수자)의 이익으로 추정되며, 채무자는 기한 이익을 포기할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 계약 이후 계약서상 중도금 납기일 이전에 매수자가 중도금을 선지급했다면, 매수자는 중도금 선납에 따라 기한 이익을 포기한 것과 같습니다. 즉, 매수자는 중도금을 선납함으로써 선납부하지 않았다면 취할 이자 등에 대한 이익을 포기하고 계약 해제권을 소멸시키는 것입니다. 계약 해제권이 소멸되면 그 시점 이후에는 매도자가 계약금의 배액을 상환해도 계약은 해제할 수 없습니다.
중도금 납부 이후 채무불이행에 대한 대비도 필요합니다. 물론 매매계약서에는 채무불이행이 있을 경우 불이행한 자에 대하여 계약을 해제할 수 있는 권리와 손해배상을 청구할 수 있다는 조항이 있습니다. 여기서 언급되는 손해배상은 앞서 말씀드린 계약 해제에 따른 해약금과는 다릅니다. 민법 393조에는 채무불이행에 따른 손해배상 위약금은 민법에 통상의 손해를 한도라고 규정되어 있습니다. 이때 손해액에 대한 입증은 매우 어려우므로 채무불이행에 따른 위약금 조항을 당사자간 합의로서 별도 조항으로 삽입하여 손해배상액을 확정하는 것도 상황에 따라 필요하며(민법 398조 배상액의 예정), 통상적으로 계약 해제에 따른 기준으로 정하게 됩니다.
매매계약서는 당사자 간 합의로서 완성되고 체결되는 것으로서 어느 당사자만을 중심으로 작성될 수 없습니다. 계약서상 문구는 당사자 간 법률적 효력이 동일하므로 계약서 작성 시 유의하여야 할 것입니다. 계약금액을 올린다든가 중도금을 선납하여 계약해제권을 소멸시키는 것은 매수자와 매도자에 동일하게 적용되는 사항임을 유의하시고 말씀드린 유의점을 잘 판단하셔서 진행하시는 것이 필요하다고 판단됩니다.
안성용 우리은행 WM자문센터 차장
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