[긴급진단, 문재인 정부 부동산 정책] 도시정비, 개발서 재생으로..."대상 구체화·사업 세분화 필요"

<하> ‘문재인표 뉴딜’ 성공할까

빈집·소규모 주택 정비 특례법

도시재생 활성화 계기될지 관심

5년간 50조원 재원조달 쉽잖아

법·제도 정비해 민간참여 유도

서울-지방 다른 여건도 감안해야

문재인 대통령이 공약을 통해 공개한 부동산 정책의 한 축을 이루고 있는 것은 ‘도시재생’ 정책이다. 새 정부의 도시재생 정책은 쇠락한 구도심 정비에 초점을 맞췄던 박근혜 정부의 도시재생 정책에 주거환경 개선 사업을 추가해 범위가 확장된 것으로 평가된다. 도시 개발 패러다임의 중심도 기존의 재건축·재개발에서 소규모 도시재생으로 전환될 것으로 전망된다. 소규모 정비 사업을 지원하는 내용을 담은 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’의 내년 2월 시행도 새 정부가 추진하는 도시재생 활성화의 계기가 될지 주목된다.

문 대통령은 선거운동 기간인 지난 4월9일 낡고 쇠퇴한 도시에 활력을 불어넣기 위해 도시재생 뉴딜 사업을 추진하겠는 공약을 발표했다. 임기 5년 동안 매년 공적재원 10조원을 투입해 100곳씩 총 500개의 구도심과 노후 주거지를 살려낸다는 내용이다. 당시 문 대통령은 도시재생 뉴딜 사업의 필요성과 관련해 “그동안 몰두해온 확장적 도시개발, 개발이익만 추구하는 전면철거형 재개발이 보여준 한계는 분명하다”며 그와 관련한 사례로 서울시에서 해제되거나 사업이 중단된 뉴타운·재개발 정비구역 주거환경의 노후화, 지방의 인구 감소, 구도심의 공동화 문제 등을 언급했다.

새 정부가 추진할 도시재생 정책에 대해 전문가들 사이에서는 큰 틀에서의 방향은 바람직하지만 정책의 대상 지역 선정, 추진 방법 등 실행 계획을 마련하기 위한 준비가 면밀하게 이뤄져야 한다는 지적이 나온다. 구자훈 한양대 도시대학원 교수는 “정확한 기준을 마련해 대상 지역은 주변 지역으로의 파급효과가 큰 곳으로 선정하고 도시재생 사업 유형도 세분화할 필요가 있다”고 제안했다. 도시경제기반형, 근린재생 중심시가지형, 근린재생 일반형으로 구분돼 있는 기존 도시재생 사업 유형에 도심형 산업, 지역사회와 연계한 전통재래시장 등 재생이 필요한 분야를 추가해야 한다는 것이다.

총 50조원에 달하는 재원 확보가 쉽지 않다는 점도 도시재생 뉴딜 공약의 문제점으로 지적된다. 문 대통령은 5년간 주택도시기금에서 25조원, 정부 재정에서 10조원, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 관련 공기업에서 15조원을 조달한다는 계획을 내놓았다. 하지만 적자로 추가경정예산 편성 가능성까지 거론되는 정부 재정, 부채 규모가 이미 막대한 LH와 SH공사에서 그만큼의 재원을 조달할 수 있을지 의문이 제기된다.



따라서 공공 부문뿐만 아니라 민간 부문의 참여가 필요하며 이를 뒷받침할 법·제도의 정비가 이뤄져야 한다는 의견이 나온다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “현행 제도에서도 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 소규모 재건축 사업에 민간사업자의 참여는 가능하지만 자금 조달 등과 관련해 시장의 현실과 맞지 않는 부분이 있다”고 설명했다.

박원순 시장 취임 이후 서울시가 도시재생 정책을 적극적으로 추진해왔고 올해 초 서울시 산하 연구기관인 서울연구원의 김수현 전 원장이 문 대통령 캠프에 정책 특보로 합류해 도시재생 정책의 밑그림을 그린 것으로 알려지면서 일각에서는 서울시의 도시재생 정책이 새 정부의 도시재생 정책의 근간이 될 수 있다는 관측도 제기된다. 그러나 서울과 지방의 다른 여건을 고려해야 한다는 의견도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 일부 지역의 재개발이 필요한 상황이고 지방은 인구 감소 등에 따른 구도심의 쇠락을 막아야 하는 상황”이라며 “서울에 적용하는 정책을 지방에도 적용하면 실패할 가능성이 높다”고 지적했다.

한편 공약을 통해 드러난 새 정부의 부동산정책에서 사회간접자본(SOC) 구축과 같은 대규모 개발사업 관련 내용은 빠져 있다. 새 정부가 과거처럼 정부 주도의 투자를 통한 건설 경기 부양 정책을 내놓지 않을 수도 있다는 의미다. 이와 관련해 건설 업계에서는 건설 경기 부양을 위한 무리한 정책보다는 차라리 해외 진출 활성화를 위한 금융 지원, 국내 주택사업 활성화를 위한 규제 완화에 나서는 것이 바람직하다는 의견이 나온다. 한 대형건설업체 관계자는 “과거 정부의 4대강 사업 이후 부작용을 감안하면 공공 인프라 구축도 투명한 절차를 거쳐 필요성과 시급성이 인정되는 사업부터 진행될 필요가 있다”고 전했다. /박경훈기자 [e-mail]