LTV·DTI 50%로 복귀 가능성에 중대형 거래 감소
상대적으로 임대수요·가격상승률 높은 소형 인기 끌 듯
재건축보다 리모델링 선호...개성 강한 주택 증가 전망
A. 문재인 정부의 부동산정책이 아직 명확하게 나오지 않은 상황으로 쉽사리 예측하기에는 무리가 있습니다. 다만, 후보시절 공약들을 보면 노후주거지에 대한 도심재생사업인 ‘뉴딜정책’ 과 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 강화, 전월세상한제 및 계약갱신청구권 도입, 임대주택 확대 보급 등이 주요 공약입니다. 주택시장에 호재로 작용하는 정책이 없는 만큼, 실수요자들을 중심으로 거래되는 주택들이 재편될 것으로 보입니다.
주택시장에 가장 큰 문제는 대출규제입니다. 현재 진행 중인 LTV·DTI는 지난 2014년 9월에 부동산경기 활성화를 목적으로 각각 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화됐었는데요. 하지만 앞으로 LTV, DTI 요율이 원래대로 다시 돌아갈 확률이 높습니다. 여기에 최근 시중은행을 통해 총부채원리금상환비율(DSR) 도입해 금융권 여신심사를 강화하고 있어, 자금부담이 높은 중대형 아파트들은 거래가 감소할 것으로 전망되고 있습니다.
따라서 앞으로는 자금부담이 낮은 소형을 주목할 만합니다. 소형주택은 자금부담이 낮아 대출규제에서 비교적 자유롭습니다. 또 오피스텔처럼 임대가 가능한 반면, 가격상승률은 오피스텔에 비해 높은 수준입니다. 앞으로 은퇴인구가 더욱 늘어나면서, 소형 아파트에 대한 수요층도 더욱 증가할 것으로 전망됨에 따라, 문재인 정부에서는 소형면적의 주택들이 인기를 끌 것으로 예상됩니다.
두 번째는 상가주택입니다. 문재인정부의 뉴딜정책은 도심권 노후 주거지를 도시재생사업을 통해 새로운 기능과 공간이 갖춰진 곳으로 재탄생시킨다는 개념입니다. 따라서 뉴타운이나 재개발처럼 전면 철거가 아닌, 낡은 주택은 리모델링하고, 지역적 여건에 맞는 문화, 산업, 편의시설을 재정비하는 것으로 생각하시면 됩니다. 이런 상황에서 도심권 상가주택이 인기를 끌 것으로 예상됩니다. 지역의 상권을 활성화하고, 노후된 주거지에 대한 새로운 활력을 불어 넣는 만큼, 기존에 존재하는 상가주택들이나 상가들의 가격이 상승할 것으로 예상됩니다.
다가구주택 리모델링이나 협소주택 건축도 인기를 끌 것으로 보입니다. 도심 재개발, 재건축이 줄어들고, 기존 노후주택들을 고쳐쓰는 리빌딩이나 리모델링 수요들이 늘 것으로 보입니다. 또 한옥주택처럼 오래된 주택을 현대식으로 리빌딩해 개성이 강한 주택들도 트렌드로 자리잡을 것으로 예상됩니다.
현재 서울과 경기도 등 수도권의 주택지수는 100을 넘어선지 오래됐습니다. 앞으로 주택시장은 과잉공급과 공실 등으로 많은 어려움을 겪을 수도 있습니다. 따라서 앞으로 주택시장에 투자하기 위해서는 자금부담은 낮추고, 임대수익이 가능한 주택들이 인기를 얻을 것으로 보입니다. 또 고유한 주택만의 기능에서 벗어나 본인의 업무영역이나 개성 강한 공간들로 연출된 주택들이 트렌드로 자리 잡을 것으로 보입니다. 앞으로 주택 매매를 염두해 둔 투자자라면, 예전처럼 개발도상국과 같은 아파트 개발방식에서 벗어나 도심권에 위치한 작고 다양한 개념의 주택들로 관심을 가져보는 것이 중요하다고 생각합니다.
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