외국인 관광객이 늘면서 대기업들이 속속 호텔사업에 진출하고 있다. 애경과 대림그룹 등이 경기도와 서울에 호텔을 짓고 영업을 시작했으며, 기존 특급호텔을 운영하고 있는 삼성과 SK그룹 등은 비즈니스호텔로 영역을 넓히고 있다.
이처럼 대기업들이 호텔사업에 속속 진출하는 가운데, 일반인들에게는 오피스텔처럼 객실을 개별 분양하는 수익형 호텔이 투자처로 뜨고 있다. 그중에서도 숙박과 취사가 가능한 레지던스 호텔이 수익형 호텔의 대세로 떠오르며 투자자들이 몰리고 있다. 수익형 레지던스 호텔이 무엇인지 알아보고 일반 호텔, 오피스텔 등과 어떻게 다르며 호텔투자시 체크포인트는 무엇인지 알아보자.
- 레지던스 호텔이란 무엇인가
숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로 숙박은 물론 취사, 주거 등이 가능한 호텔이다. 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 개념의 주거시설이기에 일반적으로 주방, 세탁실 등의 편의시설을 갖추고 있는 것이 특징이다.
미란다 호텔과 같은 일반 호텔은 숙박만 가능한 반면, 레지던스 호텔은 상기한 모든 것이 가능하다. 또한 각종 편의시설과 사우나, 피트니스 등 호텔급 수준의 부대시설들을 제공하여 편리하게 이용할 수 있다. 그렇기 때문에 가족이나 친구 단위의 관광객, 비즈니스, 장기투숙객 등에게 인기가 높다.
- 오피스텔 분양과 어떻게 다른가
호텔 분양이라는 것이 아직 낯설게 여겨지는 사람들도 있을 것이다. 하지만 요즘 신문이나 텔레비전에서 호텔을 분양한다는 광고를 쉽게 접할 수 있을 정도로 투자의 대세 상품으로 주목받고 있다. 그 중에서도 레지던스 호텔 분양이 인기를 끌고 있다.
레지던스 호텔 분양은 오피스텔 분양과 비슷해 보이지만 많은 차이가 있다. 오피스텔은 숙박이 되지 않고 분양 계약자가 월 임대, 수선 등 일일이 직접 관리해야하는 불편과 번거로움이 있는 반면, 레지던스 호텔은 계약자와 전문 운영사 간 임차계약을 통해 계약자가 전문 운영사에 호텔 운영을 모두 맡기기에 공실로 인한 걱정과 수선, 유지 관리 등에 대해 신경 쓸 필요가 없어 편리하다. 그리고 수익형 투자 상품으로 오피스텔처럼 매달 임대수익을 기대할 수 있는 장점이 있다.
- 호텔에서 입지는 얼마나 중요한가
전국적으로 분양형 호텔이 인기를 끌면서 투자에 대한 기대감과 함께 투자에 대한 우려 섞인 목소리도 있다. 어떤 종목이던 인기를 끌면 공급이 많아지고 그러다 보면 공급과잉이 발생되어 낭폐를 보는 경우가 많다. 특히 우리가 잘 아는 특정관광지는 이미 너무 많은 호텔이 들어서서 부동산 시장에서 우려의 목소리가 높아지고 있다. 따라서 수익형호텔의 투자시 위치적인 입지와 함께 주변에 공급되는 호텔이 얼마나 있는지도 봐야 한다. 게다가 관광지에 있는 호텔의 경우에는 성수기 비수기가 있어서 객실 평균 가동율이 별로 좋지 않지만, 대기업 근처에 위치하는 대부분의 비지니스 호텔은 비수기가 없고, 365일 꾸준한 수요로 안정적인 운영이 가능하다.
- 호텔의 운영사는 얼마나 중요한가
좋은 위치에 있는 호텔은 당연히 운영이 잘되겠지만, 그래도 매출을 극대화 시키고, 매입 및 비용을 최소화 시키며 장기적인 관점에서 호텔을 발전시켜 나가는 전략을 하는 것이 운영사의 운영 노하우다. 최근 들으면 아는 호텔들이 많이 분양을 하는데, 사실 알고 보면 실지 운영은 우리가 알고 있는 운영사가 하는 것이 아니라 그들은 단지 분양할 때 브랜드 네이밍만 빌려주고 실지 운영은 운영경험이 없는 신규회사가 하는 경우가 많다. 따라서 호텔의 실지 운영사가 누구인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
- 개별등기와 개인적으로 매매가 가능한가
수익형 호텔을 분양받을 때는 등기 방식이 구분 등기인지 지분 등기인지 반드시 확인하는 것이 좋다. 구분 등기는 투자자가 객실의 소유권을 오피스텔이나 아파트처럼 사고 팔 수 있기 때문에 나중에 되파는 게 가능하다. 하지만 지분 등기는 부동산이 ‘공동소유’가 되기에 나중에 재산권 행사가 쉽지 않으며 문제가 생길 소지가 있다.
수익형 호텔의 객실은 오피스텔처럼 분양 받는 투자자의 명의로 개별 등기가 된다. 호실당 소유권 등기(구분 등기)가 발급되어 개별 재산권 행사가 가능하다. 즉, 개별 등기되기 때문에 아파트나 오피스텔처럼 언제든지 개인적으로 사고 팔 수가 있다. 매매 시점에 수익률이 증가했다면 더 비싼 가격으로 팔 수 있는 장점이 있다.
- 확정수익은 보장 되는가
대부분의 수익형 호텔은 일정 기간 수익을 보장해 준다. 만약 3년내지 5년의 확정수익을 보장한다면 대부분 그 기간 동안 확정수익을 지급하는 것이 일반적이다. 그 이후에는 판매실적에 따라 수익이 배분 되는데 객실 판매가 잘 되면 좋은 수익을 기대할 수 있다. 반면 그렇지 않다면 수익률은 떨어지게 된다. 따라서 수익형 호텔을 분양 받을 때는 무엇보다 객실 수요가 많은 지역을 선택하는 것이 중요하다. 또한 말도 안 되는 높은 수익률에 현혹되지 말고 투자 안전성을 보고 결정하는 것이 중요하다.
전문가 집단이 주변 호텔수와 주변 호텔 가동률, 주변 객실 사용료 등 자료수집, 통계, 분석을 통하여 최저가동률, 평균 가동률, 최고 가동률, 수입과 운영비 등을 종합적으로 예상하여 호텔 운영 시 수익을 도출해 내고, 이를 분양자 각각에게 배분할 금액을 도출해 내기에 확정수익은 거의 보장이 된다라고 생각하면 된다. 하지만, 보장된다 하더라도 법적효력이 없는 수익보장증서보다는 법적효력이 있는 운영사와의 임대차계약서를 작성하는 것이 좋다.
- 삼성홈프레스티지 레지던스 호텔은 어떻게 다른가
삼성홈프레스티지 레지던스 호텔은 럭셔리크루즈 회사인 SkySea와 제휴를 통해 선진운영 시스템으로 운영된다. 삼성홈프레스티지 속초호텔 1, 2호점을 시작으로 3호점인 이천 호텔을 같이 운영하는 SkySea Korea가 풍부한 노하우와 전문적 시스템으로 운영하기에 믿을 수 있다. 운영사가 동일하여 이들 호텔과 이천 호텔 중 매년 10박 이용이 가능하다.
일부 타 지역 분양형 호텔은 공급과잉으로 확정수익을 보장하기가 쉽지 않는 곳도 생겨나고 있다. 반면 이천지역은 983개의 기업체와 연간 100만여 명의 관광객으로 숙박 수요는 풍부하나 이에 대비하여 숙박시설은 낙후되어 있고, 호텔도 그 수가 부족하다. 이에 이천에 새롭게 들어서는 삼성홈프레스티지 레지던스 호텔은 하이닉스 정문 앞에 위치한 비즈니스호텔로써 비수기가 없는 365일 안정적인 운영이 가능한 호텔로 충분한 가치를 지니고 있다.
/김동호기자 dongho@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
