앞으로 다주택자는 추가적인 주택담보대출을 받기가 사실상 거의 불가능할 것으로 보인다. 기존 주택담보대출이 있을 경우 내년부터 추가 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 원금까지 총부채상환비율(DTI)에 반영되기 때문이다. 지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데다 복수 주택담보대출의 규제가 더 강화되면서 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 되는 것이다.
금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 ‘가계부채 대책’을 마련, 다음 달 추석 연휴 이후 발표할 계획인 것으로 10일 알려졌다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다.
신 DTI는 내년부터 적용되게 된다. 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다. 분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 쓴다. 가령 매년 급여가 오르는 게 거의 확실한 신입사원은 분모가 커지는 반면 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 분모가 작아지게 된다.
분자인 대출 원리금의 경우 기존의 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함하게 된다. 기존 대출이 있다면 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해지게 된다는 뜻이다.
이 때문에 다주택들이 높은 전셋값을 끼고 적은 돈을 들여 집을 산 뒤 시세차익을 ‘갭 투자’가 어느 정도 차단될 것으로 보인다. 지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다. 그러나 앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 전망이다.
금융위 관계자는 “기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많은데, 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 거의 막힌다”고 말했다. 당초 가계부채 대책은 8월 중 발표 예정에서 이달 중순으로 미뤄졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다. 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 리스크 등 경기 변동 요인을 점검하고 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하다는 이유에서다.
금융위 관계자는 “가계부채 대책이 시행될 경우 장기적으로 어떤 변화가 나타날지 정밀하게 예측하기 위해 한국은행이 시뮬레이션하는 중”이라고 전했다. 신 DTI와 DSR를 도입하면 주택구매자금뿐 아니라 집을 담보로 한 생활자금 등의 조달이 어려움을 겪을 수 있다. 이를 보완하기 위해 DTI나 DSR가 높은 대출의 비중을 은행마다 5∼10% 허용하는 방안도 대책에 담길 것으로 알려졌다.
분양 주택의 중도금(60%)과 잔금(30%) 비중을 각각 40%와 50%로 바꾸거나 DTI를 전국으로 확대하는 방안은 관계부처 간 이견 조율을 거쳐야 한다. 금융위는 DTI·LTV(담보인정비율) 하향에 맞춰 중도금 비중을 줄이겠다는 방침이지만 이 경우 건설사가 따로 자금을 조달해야 하는 부담이 커질 수 있어 부처간 이견도 예상된다. 대출자의 상환 능력을 따지는 DTI를 전국으로 확대하는 것도 부동산 경기가 과열되지 않은 지역의 반발이 나올 수도 있다. /정수현기자 value@sedaily.com
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