최근 주택시장은 대출 규제 등을 담은 ‘9·13 대책’ 이후 호가가 떨어지면서 하락세를 보이고 있다. 올해 말에는 3기 신도시 후보지 1~2곳도 공개될 예정이다. 이런 가운데 한국은행이 기준금리를 올리면서 ‘금리’ 변수까지 등장했다. 그만큼 불확실성이 높아지고 있는 것이다.
그렇다면 전문가들은 내년 주택시장을 어떻게 보고 있을까. 전문가들에 따르면 지방의 경우 침체가 더 심해질 것으로 예상된다. 경기와 인천은 조정기를 거칠 것으로 전망하고 있다. 초미의 관심사인 서울 집값을 놓고는 비관 의견과 상승 의견이 나뉘고 있다. 올해 집값이 많이 올라 시장의 피로가 누적돼 약세를 면치 못할 것이라는 입장과 공급에 비해 수요가 줄지 않아 강보합세를 이어갈 것이라는 게 요지다.
30일 서울경제신문이 부동산 전문가들을 대상으로 조사한 결과 내년 서울 집값 향방에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터장은 “내년도 주택시장은 본격적인 조정기를 겪는 변곡점을 거칠 수도 있다”면서 “전반적으로 보면 올해보다 상승 폭은 더 둔화될 것”이라고 말했다. 그는 이어 “서울도 강세를 보이는 지역은 일부에 그칠 가능성이 높다”면서 “올해 말 침체 분위기를 반전시키기에는 쉽지 않아 약세 또는 약보합으로 예상한다”고 했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남 3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구) 등은 내년에 적어도 평균적으로 0.5~1%가량 빠질 가능성이 높다”면서 “강남 이외 지역은 그 이상 빠질 것”이라고 설명했다. 대출 및 세제를 강화하는 정부의 수요 억제 정책 기조가 당분간 바뀔 가능성이 적은데다 한국은행이 기준금리 인상을 단행해 투자자들의 부담이 더 높아졌다는 분석이다.
특히 서울 재건축 하락 폭은 더 커질 것으로 보는 의견도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축은 투자 성격이 강하고 대출을 이용하는 투자 방식이 많다”면서 “하지만 정부가 대출 규제를 강화해 돈 빌리는 것이 쉽지 않아 재건축 시장은 더 어려워질 것”이라고 했다.
이런 가운데 서울 집값이 상승할 것으로 보는 의견도 적지 않다. 주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’을 통해 내년 전국 주택 매매가격이 0.4% 하락할 것으로 전망했지만 서울 집값은 1.1%(아파트 1.6%) 오를 것으로 봤다. 한국건설산업연구원도 이달 초 2019년 부동산 전망 자료를 공개해 서울 집값이 상대적으로 강세를 유지할 것으로 예상했다.
서울이 강보합을 보이는 이유는 수요 대비 공급이 부족해서다. 국토교통부에 따르면 올 들어 10월까지 주택 인허가 물량이 지난해의 절반에도 못 미치는 것으로 나타났다. 올해 집값 상승을 주도했던 서울 지역에서 향후 2~3년 뒤 공급 부족으로 다시 한번 가격이 치솟을 수 있다는 분석이 그 중 하나다. 일부 전문가들은 이를 근거로 큰 폭의 상승을 전망하고 있기도 하다.
경기·인천 등 수도권 집값은 조정기를 거칠 것이라는 관측이 많다. 입주물량 증가세가 내년에도 이어질 것으로 보고 있어서다. 다만 하락 폭은 크지 않을 것으로 보고 있다. 고 센터장은 “수도권은 집값이 급격하게 떨어질 가능성은 크지 않다”면서 “전체적으로 소폭 하락할 것으로 보인다”고 말했다. 하지만 일부 지역은 큰 폭의 하락도 예상하고 있다.
안 센터장은 “용인 등 일부 비규제지역에 나타나는 풍선효과는 당분간 이어질 것으로 보인다”며 “하지만 평택·오산 등 공급 물량이 많은 지역들은 내년에도 이 같은 현상이 쉽게 해소되기 어려울 것으로 보인다”고 말했다.
한편 전문가들은 침체를 겪고 있는 지방 시장에 대해서는 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다고 설명했다. 현재 지방에서 미분양 물량이 산적한데다 지역 경기까지 최악으로 치닫고 있어 부동산 시장의 반등 여지는 희박하다는 분석이다.
권 교수는 “지방은 부산·대구를 제외하면 규제지역이 많지 않은데 ‘비규제지역’이라 하더라도 가격 하락세가 심해 투자자들이 들어가지 않는다”면서 “지방은 내년에도 희망은 없을 것 같다”고 말했다. 고 센터장은 “전국의 미분양 주택 6만5,000가구 중 5만5,000가구가 지방 물량”이라면서 “미분양이 너무 많은데다 기준금리 인상까지 단행돼 지방은 ‘엎친 데 덮친 격’의 형국”이라고 했다. 장재현 리얼투데이 본부장도 “대구·대전·광주 등 공급 물량이 적은 일부 광역시를 제외한 나머지 대부분 지역은 살아날 수 있는 변수가 없다”고 말했다.
/이완기·이주원·이재명기자 kingear@sedaily.com
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