◇ 주택임대사업자란 무엇 = 일반적으로 임대사업자란 주택임대사업자를 칭한다. 민간매입임대주택은 의무임대기간에 따라 8년의 장기일반민간임대주택과 4년의 단기민간임대주택으로 나뉜다. 주택 크기에 상관없이 모든 주택은 등록할 수 있다.
실제 주택법을 적용받지 않는 오피스텔도 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔은 준주택으로 분류돼 주택임대사업자로 등록할 수 있다. 상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설이 있으면 된다. 해당 지방자치단체의 주택과나 건축과 등에 방문해 신청하면 된다. 직접 방문이 어렵다면 국토교통부가 운영하는 임대등록시스템 렌트홈에서도 등록할 수 있다.
여기서 발급되는 사업자 등록증을 첨부해 세무서에 별도 사업자 신청을 해야 한다. 이후 세제별 감면 신청을 통해 세제 혜택을 받을 수 있다. 소득세 감면 신청은 5월, 양도세 감면 신청은 양도할 때, 종부세 감면은 9월쯤 신청할 수 있다.
◇ 줄어든 주택임대사업자 혜택 = 9·13 대책과 최근 세법 개정으로 9월 14일 기준 혹은 내년부터 일몰되는 세제 혜택이 있다. 우선 면적별로 취득세와 재산세가 면제 또는 감면되던 혜택이 줄어든다. 재산세의 경우 올해까지는 2가구 이상 공동주택에 대해서 감면 혜택이 있었지만 내년부터는 1가구로 변경된다. 다만 2019년부터 다가구 주택도 8년 이상 거주에 전용면적이 40㎡ 이하면 임대사업자의 재산세가 단기의 경우 50%, 장기는 재산세 규모에 따라 면제 또는 감면된다. 또한 임대소득세 비과세 혜택도 2,000만 원에서 1,333만 원 이하로 줄어든다.
특히 임대사업자 등록의 가장 큰 유인책이었던 양도소득세 혜택이 줄어든다. 취득 후 3개월 이내 10년 임대사업 등록 시 양도소득세를 100% 감면해주던 혜택은 내년부터 종료된다. 다만 8년 이상 장기 보유할 경우 70% 정도 공제 혜택이 있다. 전용 85㎡ 이하 임대주택은 양도세를 감면해주던 기준도 수도권은 6억원, 비수도권 3억원인 이하인 주택에만 적용된다.종합부동산세도 9·13 대책으로 합산에서 배제됐다. 8년 장기 임대등록한 주택은 종부세 합산에서 빠져 비과세 혜택을 누렸지만 이제 1주택 이상은 모두 합산 과세된다.
◇그래도 임대사업자 등록할까?=임대사업자의 세제 혜택이 줄었다고 해도 여전히 소유주에게 유리한 내용은 많다. 일정 요건만 맞아 떨어진다면 충분히 절세 혜택을 누릴 수 있다.
내년 새로 시행되는 분리과세가 대표적이다. 소득세법 개정안을 보면 임대주택 사업자로 등록한 경우 주택임대소득 분리과세 시 적용하는 필요 경비율이 70%에서 60%로 축소됐다. 그래도 임대주택 사업자 미 등록자는 필요 경비율 50%를 적용받는 것에 비하면 그나마 낫다. 줄어든 임대소득세 비과세 기준과 비교해 자신의 소득을 계산하면 어느 정도 혜택을 누릴 수 있다.
건강보험료의 경우도 국민건강보험공단이 국세청으로부터 소득금액 정보를 받아 임대소득금에 대해 추가로 부과될 수도 있다. 하지만 2020년 말까지 임대주택을 등록하면 연 2,000만 원 이하의 분리과세 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분에 대한 감면 혜택을 받을 수 있다. 8년 임대에는 80%, 4년은 40% 정도다.
소득세에서도 단기임대주택은 30%, 공공지원 및 장기임대주택은 75%의 감면이 남아있다. 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 비도시지역은 전용면적 100㎡까지 감면받을 수 있다. 3채 이상 등록만 감면 대상이었던 데서 한 채만 임대주택을 갖고 있어도 혜택을 누릴 수 있다.
◇의무기간만 지킨다면 여전히 유리 = 전문가들은 단기 4년 혹은 장기 8년 의무기간만 지킬 수 있다면 아직도 임대사업 등록을 추천한다. 장기적으로 보면 임대사업자 혜택이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
실제 내년 사라질 세제 혜택뿐만 아니라 주택가격 상승 때문이라도 빨리 등록하는 게 좋다는 설명이다. 올해 서울 집값이 급등한 만큼 크게 뛰어오를 내년 새로운 공시지가 기준을 받지 않으려는 측면도 있다. 한국감정원 기준 올해 11월까지 서울의 주택 매매가격은 6.18%나 치솟았다. 진재만 신한금융투자 세무사는 “올해 집값 급등기를 거치면서 내년 기준시가가 많이 오를 것으로 예상되므로 올해 6억 원 이하로 주택임대사업자를 등록하는 게 낫다는 판단”이라며 “새롭게 혜택을 축소하더라도 소급적용이 안 될 경우가 많아 차라리 혜택이 남아있을 때 등록하길 추천한다”고 말했다.
다만 의무기간에 묶여 주택을 사고팔 타이밍을 놓치는 단점은 있다. 이때는 단기와 장기 의무기간을 잘 고르는 것도 방법이다. 예를 들어 조정대상지역에 주택 한 채를 매수했을 때 거주하지 않고 비과세를 받으려고 한다고 가정해 보자. 1가구 1주택 비과세 요건 중 거주요건은 배제되므로 장기는 안되지만 단기 4년 의무임대기간만 채우면 혜택을 받을 수 있다.
/이재명기자 nowlight@sedaily.com
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