정부가 부동산 규제의 칼날을 1가구 1주택자에게까지 확대하고 있다. 1가구 1주택자가 소유한 고가 겸용주택(주택+상가)의 경우 주택과 상가를 구분해 주택 부분만 세 혜택을 주고 비과세 적용 대상 부수토지의 범위도 축소하기로 했다.
기획재정부는 25일 발표한 ‘2019년 세법개정안’에서 실거래가가 9억원을 넘는 겸용주택은 주택 부분에만 1가구 1주택 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제를 적용(2022년 양도분부터)하겠다고 설명했다. 지금까지는 겸용주택의 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 간주해왔다. 기재부의 한 관계자는 “장기보유특별공제의 경우 주택 외 부분은 일반 부동산이 받고 있는 연 2%, 최대 15년 30%의 공제를 적용할 것”이라고 말했다.
세법이 개정되면 고가 겸용주택을 보유한 1가구 1주택자의 타격은 불가피하다. 특히 은퇴 고령자들의 세 부담이 급등할 것으로 전망된다. 주로 겸용주택 3층에 거주하면서 1층을 상가로 임대하고 2층은 주택 전월세로 활용해 임대수익을 받는 이들이다. 서울경제가 양경섭 세무그룹 온세 대표세무사에게 의뢰해 개정안 전후의 겸용주택 양도소득세 변화를 시뮬레이션한 결과만 봐도 세금 증가가 두드러진다. 200㎡(주택 140㎡, 상가 60㎡) 규모의 겸용주택을 10억원에 구매해 10년을 보유(2년 이상 거주)한 1주택자가 해당 주택을 30억원에 매매한다고 가정하면 세금 총액은 개정안 적용 후 1억6,000만원 증가한다. 상가 부분의 장기보유특별공제 혜택이 줄어들면서 공제액이 3억3,600만원에서 1억2,000만원으로 급감하기 때문이다. 양 세무사는 “서울·수도권의 경우 거의 모든 겸용주택이 세법 개정의 영향을 받을 것”이라며 “개정안이 적용되는 오는 2022년 이전에 매각을 서두르려는 수요가 늘어날 수 있다”고 분석했다. 1가구 1주택자의 비과세 적용 대상 부수토지 범위 역시 축소된다. 주택정착 면적의 5배(도시 지역 밖 10배) 이내의 부수토지는 주택과 함께 1가구 1주택 비과세를 적용해왔지만 2022년 양도분부터 수도권 도시 지역은 주택정착 면적의 3배에 해당하는 부수토지만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 소형주택 임대사업자의 세 혜택도 줄어든다. 등록 임대사업자의 소형주택(85㎡·6억원 이하) 임대소득에서 소득세·법인세 세액 감면율을 4년·8년 임대 시 30%·75%에서 20%·50%로 축소(1년 유예)했다. 주택 임대소득 과세 시 공유주택의 주택 수 계산방법도 변경된다. 기존에는 최대 지분자만 소유주택 수로 간주해왔다. 앞으로 해당 주택의 임대소득이 연 600만원 이상이거나 기준시가 9억원 초과 주택의 공유지분을 30% 넘게 가지고 있을 경우 소수 지분자의 소유주택 수에도 포함한다.
부동산과 함께 양도하는 이축권도 양도소득으로 과세한다. 이축권이란 개발제한구역 내 주택이 공익사업 시행으로 철거되는 경우 허가를 받아 건물을 옮길 수 있는 권리를 말한다. 현행법상 이축권 양도소득은 필요경비의 60%를 공제해줬지만 개정 이후부터 이축권을 부동산과 함께 양도할 경우 양도소득(별도 구분 평가 신고 시 기타소득)으로 구분한다.
/세종=정순구기자 soon9@sedaily.com
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