Q. 올해 결혼을 앞둔 아들이 미리 전세를 구하려고 합니다. 하지만 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기불황 및 주택시장 침체로 인해 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나고 있다고 들었습니다. 전셋집을 구하기 전 어떤 점을 유의해야 할까요.
수도권 세입자 가입하려면
전세금 최대 5억 넘지않아야
저소득층·신혼부부 등은
보증료 최대 60% 할인도
A. 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 우선 전셋집 입주 날 이삿짐을 풀자마자 바로 전입신고를 한 후 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋습니다.
우선 확정일자 제도에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고 및 확정일자를 받은 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 주민등록전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나 실제 거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못합니다. 반면 전세권설정등기의 경우 과정 등이 확정일자에 비해 복잡하지만 주민등록전입신고나 실제 거주 여부와 관계없이 전세금을 보증받을 수 있기 때문에 확정일자에 비해 보다 안전하다 볼 수 있습니다.
이후 전세계약기간이 만료됐지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 해당 소송에서 승소판결을 받은 후 그 확정 판결문에 기해서만 강제집행을 신청이 가능합니다. 하지만 전세권설정등기를 한 전세권자는 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거해 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.
주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 전세금을 지키는 좋은 방법 중 하나 입니다.
최근 정부 규제와 세 부담 상승, 경기침체, 코로나19 타격 등 다양한 원인으로 전세보증금 반환보증 사고 건수가 급증하고 있습니다. 지난해 있었던 전세보증금 반환사고 총 1,630건으로 사고 금액만 해도 3,442억 원에 육박합니다. 하지만 전세금반환보증보험에 가입하면 HUG에서 전세금을 집주인 대신 세입자에 우선 지급해줍니다. 이후 보증보험에서 집주인에 구상권을 행사하는 방식입니다.
이 같은 전세금반환보증보험은 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)이 높은 지역이나 수요 대비 공급이 많은 지방 등 신규 세입자를 쉬이 구하지 못하면서 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 가능성이 높은 지역 중심으로 가입이 급증하고 있습니다.
전세금 보증보험에 가입하기 위해서는 전세금이 수도권에서 5억원 이하, 수도권 외 지역에서 4억원 이하여야 합니다. 또한 집주인의 동의 없이도 전세기간이 6개월 이상 남아 있으면 신청할 수 있습니다. 단. 다가구 주택은 집주인에게 선순위 보증금을 세입자가 직접 확인받도록 하고 있습니다. 세입자가 선순위 보증금을 확인할 수 있는 길이 현실적으로 집주인을 거치는 방법뿐이기 때문입니다.
전세금반환보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행과 위탁 공인중개사를 통해 가입할 수 있습니다. 뿐만 아니라 모바일 ‘카카오페이’를 통해서도 가입 가능합니다. 현재 HUG는 저소득층·신혼부부·다자녀·한부모·장애인 등 사회배려계층에 대해 보증료를 40~60% 할인해주고 있습니다. 한편 전세보증금 관련 상품은 HUG 외에도 SGI서울보증에서도 취급하고 있습니다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있습니다.
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