당정이 추진 중인 임대차 3법의 윤곽이 드러나고 있다. 계약갱신은 우선 ‘2+2안’으로 시행하고 임대료 상승폭은 5% 이내로 하되 지방자치단체가 이 범위 내에서 상한을 만들 수 있도록 하는 것이 골자다. 소급적용 원칙도 다시 한번 명확히 했다. 전문가들은 소급적용도 문제지만 무엇보다 지자체별로 임대료 상한선이 다르게 적용된다는 점에서 혼란이 우려된다는 설명이다.
지자체가 5% 범위 내에서 상한 정한다
이와 함께 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약해 계약이 존속 중인 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌다. 논란이 되고 있는 소급입법에 대해서도 큰 문제가 없다는 것이 정부의 입장이다. 한마디로 기존 세입자는 법 시행 이전에 계약을 몇 번을 연장했는지와 상관없이 법 시행 이후 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
아울러 관심사인 갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%를 넘지 않는 것을 기본으로 하되 지자체가 원하는 경우 조례 등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 하는 방안이 유력하다. 이렇다 보니 전월세 상승폭이 높은 서울 등 수도권에서는 물가상승률 등을 감안해 5%보다 낮은 임대료 상승폭을 정하게 될 것으로 전망된다. 반면 임차수요가 없는 지방 등의 경우 법에서 정한 5% 선을 맞출 것으로 전망되고 있다. 추 장관은 다만 “(계약갱신청구권제를) 신규 계약자에 대해서도 적용할지에 대해서는 조금 더 중장기적인 검토를 하기로 했다”고 설명했다.
당정은 또 계약갱신청구권제도를 도입하면서도 집주인의 권익보호를 위해 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다. 집주인이 전월세를 놓았던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화할 방침이다.
지역마다 다른 임대료 상한…소급적용 우려도
한 예로 강남의 경우 고가 전세가 태반이다. 상한선 5%를 적용해도 증가액은 수억 원이다. 반면 지방 등의 경우 임차인을 구하는 것 조치 쉽지 않은 곳이 적지 않다. 결과적으로 강남 등 서울의 경우 상한폭이 5%보다 더 하향 조정될 것이 뻔하다. 반면 지방 등은 5% 선에서 맞춰질 것이 유력시된다. 한 전문가는 “결국 어느 지역에서 임대를 놓느냐에 따라 집주인 입장에서는 수익률이 달라지는 것”이라며 “이에 따른 혼란이 우려된다”고 말했다.
아울러 임대차 3법 소급적용에 대한 우려도 커지고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 3법 도입이 임차인의 단기적 주거 안정에는 도움을 줄 수 있지만 각종 규제와 맞물려 임대차 물량의 품귀 현상을 불러일으킬 가능성이 높다”고 말했다. 여기에 “정책을 통해 시장을 억지로 찍어누르면 부작용 또한 일어날 수 있다”며 “해외에서는 기존 임차인을 내쫓기 위해 수리를 거부해 슬럼화시키거나 심한 경우 집에 불을 지르는 사례까지 있다”고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “신규 공급이 줄어들고 학군지 등 인기 있는 지역의 경우 일부 세입자가 오랜 기간 눌러앉는 부작용도 생길 것”이라며 “여기에 지자체에서 상한을 추가로 정하게 되면 지자체장이나 지방의회 등의 성향에 따라 지역마다 상한 차별이 생길 수도 있다”고 덧붙였다.
정책이 만든 혼란…경험 못한 전세대란 올수도
전세시장이 심상치 않다. 수급지수가 과거 전세대란까지 상승했다. 가격폭등을 넘어 매물조차 찾아보기 어려운 것이 현실이다. 그렇다면 전세난을 풀 수 있는 방법은 없을까.
서울경제가 전문가들에게 긴급조사한 결과 전세시장 불안에 대해 “부동산정책이 만들어낸 혼란”이라며 “당장 임대차 3법의 속도조절이 필요하다”고 충고했다. 임대차 3법이 시행될 경우 자칫 경험해보지 못한 전세대란이 올 수 있다는 우려도 나왔다. 하지만 정부는 27일 법사위에 임대차 3법을 상정해 처리에 속도를 낸다는 계획이다. 아울러 기존 세입자가 이전에 계약을 몇 번을 연장했는지와 상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 한다는 계획이다.
공급확대 신호 만으로 치솟는 전셋값 잡기 한계
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 임대차 3법의 속도조절을 주문했다. 전세시장을 안정시킬 수 있는 대안 중 당장 시장에 영향을 줄 수 있는 사실상 유일한 방법이라는 것이다. 그는 “아파트 입주물량이 내년·내후년 더 줄어드는 추세이기 때문에 전세시장 불안현상은 앞으로 더 심각해질 수 있다”며 “그런데 전세시장은 지금 당장 계약하는 실수요시장이라 매매시장과 달리 공급을 늘리겠다는 신호로만 잡을 수 없다. 당장 해결해줘야 한다”고 강조했다. 안 부장은 이어 “임대차 3법 이야기가 나온 후 가격에 덜 민감하던 ‘착한 임대인’이나 상대적으로 저렴하던 재건축 물건 등 시장 상황을 가릴 것 없이 모두 임대료를 올리는 현상이 나타나고 있다”고 지적했다.
임병철 부동산114 수석연구위원은 이와 달리 “현재 전세불안은 매물 부족이 원인이기 때문에 단기적으로 해소하기는 어렵다”면서 “정부가 임대차 3법을 한번에 시행하려는 이유도 전세 불안을 단기간에 막기 위한 것”이라며 정책 취지에 공감하기도 했다.
무주택 전세수요, 매매로 유도하려면 대출규제 완화해야
안 부장도 “현재 무주택자들의 주택담보인정비율(LTV) 한도를 5억~6억원으로 낮췄지만 현재 서울 집값을 고려할 때 현실성이 낮다”며 “무주택자나 실거주를 위한 1주택자들에게는 금액제한을 없애거나 높여 LTV를 완화해줘야 한다”고 했다.
장재현 리얼투데이 본부장은 “학군이 좋은 지역 등 일부 지역을 중심으로 가격이 오르는데, 특히 전세수요가 높은 곳에 공급을 늘리는 정책이 필요하다”며 “재개발이나 재건축 용적률을 높여 이런 지역에 임대아파트 우선공급을 늘려야 한다”고 주장했다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “민간 임대시장은 시장에 맡겨 더 많은 임대주택이 공급될 수 있도록 정책방향을 틀어야 한다. 이렇게 가야 안정시킬 수 있다”면서 “국가에서 임대주택을 수요자에게 모두 공급하는 것은 불가능하다. 규제 완화 또는 규제 회수가 전제돼야만 할 것”이라며 정책방향의 근본적인 재검토를 촉구했다. /김흥록·진동영·권혁준기자 rok@sedaily.com
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