與 "4년후 임대료 급등 차단"…'계약자유 위배' 위헌 논란도

■신규 임대차도 5% 상한 추진

"뉴욕도 물가상승률 2배 이내 제한"

홍익표 임대차보호법 이달 발의

통합당·임대인들 반발 불보듯

더불어민주당이 신규 계약에도 기존 계약과 마찬가지로 최대 5%인 전월세 상한제를 적용하는 방안을 추진하고 나선 것은 최대 4년간의 전월세 계약기간 이후 주택 임대료가 급등할 수 있다는 우려에 따른 것으로 해석된다. 전월세 계약갱신청구권 행사기간 이후 임대인이 신규 임대계약을 체결할 때 과거 인상분과 미래 인상분을 합해 급격하게 인상할 경우 전월세 가격이 요동칠 수 있다는 지적에 따른 것이다. 특히 박광온 의원이 제안한 신규 계약에 5%의 임대료 상한을 두는 안을 놓고 이미 홍익표 의원이 발의를 위해 당내 의견을 수렴하고 있어 8월 국회에서 또 다른 뇌관으로 부상할 것으로 전망된다. 그러나 미래통합당이나 임대인들이 민주당의 신규 계약 5% 상한제를 적용할 경우 헌법 소원에 나설 수 있어 위헌 논란이 정국의 뇌관으로 부상할 것으로 관측된다.

◇신규 계약에도 5% 상한제 추진하는 배경은=민주당은 현재 임대차 3법의 입법 이후 보완 입법을 대대적으로 예고한 가운데 전월세 시장 안정에 총력을 기울인다는 방침이다. 자칫 전월세 계약이 급등할 경우 내년 4월 보궐선거는 물론 대통령선거에서도 승리를 장담할 수 없다는 절박함 때문이다. 이해찬 민주당 대표는 이날 국회에서 열린 최고위원회의에서 “임대차 3법으로 임차인의 주거안정을 높이는 정책은 꾸준히 보완돼야 한다”면서 “21대 국회에서 민주당의 핵심정책으로 추진하겠다”고 강력한 의지를 드러냈다.

이에 따라 홍 의원은 이달 내 발의한 주택임대차보호법 개정안에 신규 계약에도 기존 계약금액의 5% 이내에서 계약을 체결하도록 하는 내용을 담을 계획이다. 홍 의원은 “임대기간과 전월세 임대료 인상 5%가 연계된 이유를 모르겠다”면서 “많은 국민이 4년 후 임대료가 크게 상승할 것을 우려하고 있는 점을 감안해 기존 계약의 연장이든, 신규 계약이든 임대료 상승은 5% 이내로 제한해야 한다”고 잘라 말했다. 홍 의원은 이어 “뉴욕을 비롯한 상당수 주요 도시들은 물가 상승률의 2배 이내에서 임대료 상승을 제한하고 있다”면서 “신규 계약에도 과감하게 계약금액 상승을 억제해야 부동산 시장이 안정될 수 있다”고 덧붙였다. 현재 미국 등 인구 100만 이상의 선진국 주요 도시들은 임대료 상승을 물가상승률의 2배 이내에서 제한하고 있다. 따라서 민주당은 신규 계약에도 5%의 상한제를 적용한다 해도 위헌 소송으로 이어지지 않을 것이라는 판단이다.



◇위헌 논란이 뜨거운 감자로 부상할 수도=그러나 민주당의 판단과 달리 법조계에서는 계약 자유의 원칙과 과잉금지의 원칙에 따라 위헌의 소지가 숨겨져 있다고 지적하고 있다. 문재완 한국외국어대 법학전문대학원 교수는 “자유민주주의에서 사회구성원이 자유롭게 계약할 수 있는 계약 자유의 원칙 관점에서 본다면 위헌이라 판단할 수 있다”면서 “다만 헌법이 지향하는 가치인 공공성과 사회 정의의 관점에서 바라본다면 반드시 위헌이라고 볼 수도 없는 것이 사실”이라고 설명했다. 문 교수는 다만 “계약 자유의 원칙과 공익성 2개의 문제를 놓고 볼 때 어느 가치가 더욱 중요한 것인지는 우리나라의 현재 상황을 놓고 냉정하게 바라봐야 한다”고 덧붙였다.

사회의 공공성 측면에서 볼 때 위헌 논란을 비껴갈 수 있다는 진단도 나온다. 장영수 고려대 법학전문대학원 교수는 “헌법의 가치 중 과잉금지의 원칙에서 이 문제를 접근할 때 공익의 크기와 임대차보호법 개정안으로 인해 제한되는 기본권의 크기가 어느 정도인지 판단해야 한다”면서 “5%가 일반적인 물가상승률보다 높은 것은 아닌 만큼 부동산 안정화 등의 공익성이 충분하다고 인정될 경우 위헌 판결은 피해갈 수 있을 것”이라고 평가했다. 장 교수는 이어 “변수가 되는 것은 실효성이 있는 정책이 되느냐의 문제”라며 “개정안을 통해 전월세 시장이 안정된다면 합헌 판정을 받을 수 있겠지만 오히려 전월세 물량이 줄어드는 역효과가 발생한다면 헌법재판소는 다른 결정을 내릴 수도 있다”고 지적했다.

정영훈 국회미래연구원 연구위원은 “주택이 한정된 재화인 점을 감안하면 일정 수준의 임대료 인상폭 제한은 용인이 가능할 것”이라며 “실제 헌법재판소가 주택을 전기나 가스와 같은 성격으로 판단하느냐의 문제로 접근해야 할 것”이라고 지적했다.
/김상용기자 [e-mail]