올해 국민들은 수도권·지방 할 것 없이 전국에서 매매·전세·월세 등 모든 유형의 주택 가격이 급등하는 광풍을 지켜봐야 했다. 집값이 미쳤다는 말이 나와도 과언이 아니다. 집값은 사실 문재인 정부가 들어선 후 줄곧 뛰었다. 무엇이 잘못됐기에 집값이 이렇게 많이 오른 걸까. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 부동산을 정치로 바라보고 정책을 펼쳤기 때문”이라고 단언했다. 다주택자를 악(惡)으로 규정하고 이들이 부동산 시장에 발붙이지 못하도록 하는 데만 힘을 쏟았다는 것이다. 현재까지 결과만 놓고 보면 기존 대책은 모두 실패했다. 이제 무엇을 어떻게 해야 할까. 심 교수는 “부동산에 대한 시각을 근본적으로 바꾸지 않는 한 현 정부에서는 집값 문제를 해결하기가 쉽지 않을 것 같다”고 우려했다. 그는 “남은 임기 동안 지금 가장 큰 현안인 전셋값 상승이라도 멈추게 만들어야 한다”며 “그러기 위해서는 다주택자에 대한 세금 중과를 일시적으로라도 풀어야 한다”고 주문했다. 16일 서울 건국대 연구실에서 심 교수를 만나 집값이 왜 올랐는지, 어떤 해결책이 있는지에 대해 들어 보았다.
-유독 문재인 정부 들어 집값이 비정상적으로 많이 올랐다.
△정치의 눈으로 부동산을 봐서 그렇다. 실제 모든 정책을 그렇게 폈다. 집값은 사실 이 정부 초기부터 상승할 여지가 많았다. 금융 위기와 유럽 재정 위기를 거치면서 세계적으로 돈이 많이 풀렸다. 이로 인해 미국 부동산 가격이 가장 먼저 올랐고 다른 나라들도 대도시 위주로 뛰었다. 이후 선진국들은 3~4년 전부터 상승세가 꺾이면서 하락이나 정체 국면을 맞았다. 우리나라는 그때까지 별 움직임이 없었기 때문에 아주 불안한 상황이었다. 그러던 차에 새로 들어선 문재인 정부가 시장을 무시하는 정책을 펴면서 집값이 생각보다 훨씬 많이 뛰었다.
-정치의 눈으로 부동산을 바라본다는 게 무슨 뜻인가.
△정부는 다주택자를 악으로 규정했다. 어느 나라도 그런 적은 없다. 모든 나라에서 다주택자는 임대주택 공급자로 생각한다. 정부가 도맡아 임대주택을 공급하기에는 역부족이기 때문이다. 우리나라의 경우 다주택자가 임대주택을 공급하는 비율은 80~90%에 달하고 있다. 그런 다주택자가 이 정부에서는 집값을 올리는 주범으로 몰렸다. 이 정부 초기에 주택정책 책임자가 서울에서 주택을 5채 이상 가진 사람이 50% 늘었다는 얘기를 한 적이 있다. 그들이 서울 집값을 올렸다는 얘기다. 통계를 찾아보니 5채 이상 가진 사람이 80명에서 120명으로 늘었더라. 투기꾼 40명이 300만 채가 넘는 서울 집값을 올렸다는 게 말이 되나. 적을 만들어놓고 그 적을 없애면 문제가 해결된다는 식의 정치 논리가 시장에 개입한 것이다.
-정치 논리를 빼고 시장 논리로 보면 어떤가.
△주택이 부족해지지 않으려면 최소한 없어지는 물량만큼은 지어야 한다. 통상적으로 경제가 좋지 않을 때는 전체 주택 수의 2%, 경제가 좋을 때는 3%의 주택이 매년 공급돼야 한다. 서울 주택을 300만 채로 잡으면 매년 최소한 6만 채가 신규로 공급돼야 주택 수가 줄어들지 않는다. 문 정부가 들어선 후 공급이 감소했다. 집값이 오르는 게 당연하다.
-정부는 시장 논리를 모를까.
△주택정책의 근간을 세운 사람은 김수현 전 청와대 정책실장이다. 그의 저서를 보면 다주택자를 지원해 주택 공급을 늘려야 한다는 얘기가 나온다. 선진국은 다 그렇게 하고 있고 김 전 실장도 같은 생각이었을 것이다. 그런데 정권 차원에서 다주택자를 악으로 규정하니 시장 논리는 사라지고 공급 감소로 주택이 부족해져 결국 서민 주택난이라는 결과를 낳았다. 물론 시장 논리를 모를 수도 있다. 어느 주택정책 책임자가 서울에서 자기 집을 가진 사람은 40%밖에 되지 않는다며 다주택자가 집을 차지하고 있기 때문이라고 얘기한 적이 있다. 대도시는 원래 자기 집에서 사는 사람이 많지 않다. 독일 베를린만 해도 20% 미만이다. 대도시일수록 유학생이나 회사 주재원 등이 많은데 그들이 거주할 집이 있어야 한다. 임대주택에 사는 사람이 많은 이유다. 도시가 뭔지 기본을 모르는 것 같다.
-부동산 대책 중에서 가장 큰 문제가 무엇이라고 생각하나.
△세금 중과다. 정부는 다주택자가 집을 내놓아야 문제를 풀 수 있다며 세금에 집중했다. 그건 집이 충분할 때 얘기다. 집이 부족할 때는 오히려 집값이 오를 수 있다. 정부는 그나마 집을 내놓을 수도 없게 만들었다. 양도소득세를 올리니 집을 팔 수가 없다. 종합부동산세는 최고 6%로 뛰었다. 이 정도 세금이면 국가가 집을 빼앗아 가는 수준이다. 그러면서 종부세를 6% 내는 사람이 몇 명 되지 않아 괜찮다고 주장한다. 고위 공직자와 여당 국회의원들이 하는 얘기다. 그 사람은 국민이 아닌가. 사회가 이렇게 가면 안 된다. 경제학 교과서를 보면 거래 비용은 가능한 한 낮추는 게 맞다. 정부는 취득세도 너무 많이 올렸다. 이렇게 세금을 많이 올리면 결국 피해는 서민에게 돌아간다. 세금이 오르면 주택 투자가 줄어든다. 그러면 물량이 줄어들고 그 피해 역시 서민에게 간다.
-정부가 갈수록 대출을 바짝 조이고 있는데.
△대출 규제 문제도 심각하다. 서울에서 9억 원 이상 되는 집을 구매하는 사람은 투기꾼 대접을 받는다. 서울 아파트 중위 가격이 9억 원을 넘는데도 말이다. 9억 원 이상이면 주택 담보대출 한도가 20%로 내려간다. 15억 원 이상이면 0%다. 이 과정에서 딱한 사례도 많다. 남편 될 사람이 신혼집을 마련하기 위해 주택 담보대출을 받고 사채까지 동원해 집을 샀다. 부인 될 사람은 전세 대출을 받아 그 집에 세입자로 들어왔다. 두 사람이 혼인신고를 하는 순간 한 가구가 되니까 둘 중 한 사람은 대출금을 갚아야 했다. 대출이 결혼을 막은 셈이다. 또 다른 예비 신혼부부는 최근 서울 강서구 화곡동 주택을 5억 8,000만 원에 구매하는 계약을 했다. 대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 그새 집값이 6억 원으로 오르면서 대출 한도가 10%포인트 강화됐다. 6,000만 원을 추가로 융통해야 하는데 방법이 없어 발을 동동 구르고 있다.
-요즘에는 전세 문제가 더 심각한 것 같다.
△계약갱신청구권이라는 게 생기면서 전세 물량이 급격히 줄었다. 최소한 2년간은 물량이 잠겼다. 전·월세 상한제 문제가 얼마나 심각한지는 국토교통부 공무원들도 잘 알 것이다. ‘맨큐의 경제학’에 보면 도시를 파괴할 때 가장 좋은 무기가 미사일이고 두 번째가 임대료 상한제다.
-다른 나라에서는 임대료 상한제를 도입하지 않나.
△독일 베를린에서는 5년간 임대료 동결제를 지난 1월부터 시행했다. 하지만 이 제도는 도시에 국한된 것이다. 나라 전체적으로 하는 곳은 없다. 어느 나라에서도 성공한 적이 없다. 문제는 국민들이 좋아한다는 점이다. 이제는 신규 전세 계약에도 적용하자는 청원이 청와대 홈페이지에 올라올 정도다. 전형적인 포퓰리즘이라고 볼 수 있다.
-그렇다면 집값 문제를 근본적으로 해결할 방법이 없나.
△당장 집을 지어 공급하자는 것은 빵처럼 만들어낼 수 없다는 김현미 국토부 장관의 말처럼 무리가 있다. 잘 들여다보면 지금 문제의 핵심은 전세다. 무엇보다 전세를 잡아야 한다. 치솟는 전셋값을 잡으려면 공급을 늘려야 한다. 현재 월세 물건은 많다. 월세는 공실도 꽤 된다. 월세를 전세로 돌리면 된다. 이렇게 하려면 월세를 전세로 돌리는 다주택자에게 세금 혜택을 줘야 한다. 이것은 전세 공급을 늘리는 대책이다. 전세 수요를 줄이는 대책도 필요하다. 전세 수요자가 집을 구매할 수 있도록 대출 규제를 완화하면 된다. 동시에 다주택자에게 세금 혜택을 부여해 보유 주택을 매물로 내놓도록 해야 한다. 지금 정부가 집값을 잡기 위한 근본적인 대책을 만들기에는 한계가 있다. 하지만 단기적으로 전셋값이라도 잡아야 한다. 그러려면 최소한 다주택자에게 일시적으로라도 세금 혜택을 줘서 이들이 전세건 매매건 필요한 주택을 공급하도록 유인하는 정책을 펴야 한다.
-지금 고민이 가장 큰 사람은 무주택자일 것 같다. 무주택자는 어떻게 하는 게 좋을까.
△서울뿐만 아니라 대도시는 전부 집값이 올랐다. 크게 볼 때 물가 상승률 이상으로 올랐다. 물론 조정은 올 것이다. 이런 식으로 계속 오를 수는 없다. 혹시라도 1929년의 대공황 같은 게 온다면 20년 정도 조정이 올 것을 감수해야 한다. 하지만 역사적으로 집값은 조정을 거친 후 꾸준히 올랐다. 앞으로도 그럴 것이다. 부동산 자산 중에서 가장 등락이 심한 자산은 아마도 재건축 아파트일 것이다. 그중에서도 가장 뜨거운 아파트가 은마아파트일 것이다. 이런 아파트는 외환 위기 때 30% 내렸다. 이런 점을 고려해 투자하면 된다.
-문 정부 임기 내 최소한 이것은 해야 한다고 주문한다면.
△법학에서는 도둑 100명을 놓치더라도 선량한 1명을 감옥에 보내지 말라는 얘기가 있다. 부동산에서는 투기꾼 1명 잡으려고 선량한 100명이 피해를 보는 상황을 만들어서는 안 된다. 20년간 15평 주택에 살다가 30평으로 늘려가려면 갭투자를 하는 수밖에 없다. 이 사람이 투기꾼인가. 모든 국민이 이런 식으로 집을 늘려간다. 임대 사업자 가운데 90% 이상이 6억 원 이하 주택을 갖고 있다. 임대 사업자 가운데 많은 사람은 기껏해야 한 달에 200만 원 이하를 임대 수입으로 번다. 이런 사람들에게 종부세 폭탄을 안기면 안 된다. 서울 반포 아파트에 30년 산 할머니는 종부세를 낼 돈이 없다. 이런 분에게 집값이 올랐으니 세금 내기 싫으면 집을 팔라고 얘기하는 사람은 나쁜 사람이다. 할머니는 그냥 그 집에 살고 싶을 뿐이다. 그동안 집 문제로 내상을 입은 사람이 너무 많다. 이 정부는 최소한 이런 사람들의 아픔을 달래줘야 할 의무가 있다. /한기석 논설위원 hanks@sedaily.com
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1969년 강원 삼척에서 태어나 서울대 도시공학과를 졸업했다. 서울대 대학원에서 도시공학 전공으로 석·박사 학위를 받았다. 강남대·대진대·한동대·한양대 도시공학과에서 강의했고 2007년부터 건국대 부동산학과 교수로 재직 중이다. 수도권 광역경제발전위원회 자문위원, 국무총리실 세종특별자치시지원위원회 전문위원, 민관합동규제개선추진단 자문위원, 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원, 규제개혁 평가단 위원(사회1분과) 등을 역임했다.
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