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부동산부동산일반
[영상] 주택전문가가 말하는 '집값'과 '금리'의 상관관계


출처 = 연합뉴스




지난 시간엔 금리의 구성 및 종류에 대해 살펴보는 시간을 가졌습니다.

이번 시간엔 ‘주택 가격’과 ‘금리’의 상관관계에 대해 알아봅니다. 이와 함께 금리 상승에 대한 기대출자 및 신규 대출자의 대처와 관련해 윤수민 NH농협은행 ALL100 자문센터 부동산 전문위원의 이야기를 들어봅니다.

다음은 윤 위원과 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘부랜드’가 나눈 문답입니다.

'주택 가격'과 ‘금리’의 상관관계



'주택 가격'과 ‘금리’, 어떤 관계가 있나?

▶ 반비례 관계에 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 쉽게 말해서 ‘금리가 오르면 집값은 내려간다’는 것이죠. 단, 이 공식은 금리와 집값 이외의 모든 변수를 배제했을 때 성사될 수 있습니다. 이해를 돕기 위해 두 가지 예시를 들어 설명해드리겠습니다.

첫째, 금리는 하락하고 집값은 상승하는 경우입니다. 금리라는 용어 자체는 ‘돈의 가치’를 의미합니다. 일반적으로 돈의 가치가 줄어들면 상대적으로 자산의 가치가 높게 평가받습니다. 이때 금리가 내려가고 부동산 가격이 올라가는 반비례 관계를 살펴볼 수 있습니다.

둘째, 금리는 상승하고 집값은 하락하는 경우입니다. 우리는 ‘금리’를 대출에 필요한 ‘비용’적인 측면으로 접근할 수 있습니다. 금리가 상승한다는 것은 대출액에 대해 지불해야 할 비용이 증가한다는 것입니다. 주택을 구입하고자 하는 수요자 입장에서는 이러한 금리 상승이 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 수요 심리가 위축되고 전반적인 주택 가격이 하락하는 추세가 나타날 수 있는데요. 이때는 금리가 올라가고 부동산 가격이 내려가는 반비례 관계가 나타납니다.



이론적으로는 이렇게 반비례 관계가 나타나지만 실제론 그렇지 않은 경우가 많은데요. 이는 다양한 요소들이 집값에 영향을 주기 때문입니다. 이러한 관계는 대부분의 자산에 적용되는 이야기입니다. 통화량 및 금리가 영향을 미치기도 하고요. 부동산의 수요와 공급도 집값에 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 아무리 금리가 낮더라도 부동산 공급이 너무 많다면 집값은 올라가기 힘들어지겠죠? 또한 부동산이 생활에 밀접한 자산인 탓에 어떤 주택 수요자에겐 학군이, 다른 누군가에게는 출퇴근이 중요할 수도 있죠. 이렇듯 본인 생활의 중요한 요인이 개인마다 다르다 보니 단순하게 금리만 보고 집값을 살피기 힘든 부분이 많습니다.

△금리 상승에 대처하는 우리들의 자세

□ 최근의 금리 상승, 집값 하락까지 이어질 수 있나?

▶ 당장 직결되기는 힘든 면이 있습니다. 시차가 존재하기 때문이죠. 다만 금리 상승 추세가 지속되면 부동산 수요를 위축시키는 요인으로는 작용할 수 있습니다.



개인 차원에서는 대출 금리에 어떻게 대비하면 되나?





▶ 고정 금리 대출자와 변동 금리 대출자를 구분해서 살펴봐야 합니다. 고정 금리 대출자의 경우 금리가 상승해도 대출 원리금 상환액에 변동이 없습니다. 따라서 본인이 처음에 계획한 상환 스케줄대로 생활하면 됩니다. 변동 금리가 적용되는 다른 신용대출 등을 관리하거나 조정하면서 부담을 줄이실 수 있겠죠.

변동 금리 대출자의 경우 목돈이 생길 때마다 원금을 조금씩 상환하는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 원리금 부담을 덜 수 있기 때문인데요. 대출을 받은 후 3년이 지나면 통상적으로 중도상환 수수료가 발생하지 않습니다. 따라서 이 시점부터 원금을 조금씩 줄여나가시는 것이 좋습니다. 만약 3년 전에 원금을 상환하고 싶다면 대출금리 상승 폭과 중도상환 수수료를 비교해 어느 것이 나에게 합리적인가를 판단한 후 의사 결정을 하면 됩니다.



신규 대출을 계획하는 분들은 금리 상승에 어떻게 대비하면 되나?



▶ 제가 개인적으로 추천하는 방식은 ‘스트레스 테스트’입니다. 더 정확히는 가계 금리 스트레스 테스트를 말하는 것인데요. 내가 실제로 받는 대출 금리보다 1% 또는 2% 포인트를 더 높게 가정해서 원리금 상환액 등을 예상해보는 것입니다. 금리에 스트레스를 부여하는 것이죠. 이를 통해 실제로 대출 금리가 상승할 때 ‘내가 이러한 금리를 감당할 수 있는가’를 고민해볼 수 있습니다.

테스트에 접근하는 방법은 굉장히 쉽습니다. 일반 포털 사이트에 접속해 ‘대출 원리금 상환액 계산기'를 검색하시면 됩니다. 계산기에 내가 빌리고자 하는 금액과 금리를 입력하면 끝입니다. 처음엔 본인의 금리를 넣어보고 이후엔 스트레스가 부여된 금리를 차례대로 입력해 보면서 각각의 경우마다 본인이 상환해야 할 원리금이 얼마일지 예측할 수 있습니다. 최근 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 투자)을 계획하는 사람들 중 사회초년생들이 많습니다. 하지만 높은 대출 수요와 달리 막상 대출을 일으켰을 때 본인에게 어떤 상황이 발생할 수 있을지 예측하는 사람들은 적습니다. 스트레스 테스트는 대출 실행 및 금리 상승 이후를 간접 경험해볼 수 있는 좋은 교육이 될 것입니다.

알쏭달쏭 금리 공부, 이렇게 하면 된다.





▶ 최근 전세 대출을 이용하고 있는 많은 사람들, 특히 사회초년생들은 대출 금리가 상승하면 '이게 언제쯤 나에게 상환 부담으로 오는가?'를 많이 생각합니다. 이때는 본인이 가지고 있는 대출 상품의 기준금리 변동 주기가 중요합니다. 예를 들어 ‘CD 대출’은 90일마다 금리가 바뀌는 CD 금리를 기준금리로 합니다. CD 대출을 이용하는 사람들은 90일 이후에 금리 상승이 본인의 대출금리에 영향을 미치게 됩니다. 만약 본인의 대출 상품이 6개월물을 쓴다면 금리 상승이 6개월 이후에 본인의 대출 금리에 영향을 줍니다.

금리를 공부하는 가장 좋은 방법은 무엇인가?

▶ 가장 좋은 방법은 ‘은행 연합회 사이트’에서 ‘주택담보대출 금리'들을 살펴보는 것입니다. 또 각자가 사용하는 은행 앱에서 대출 약정서를 살펴보는 것도 좋은 공부법입니다. 우리가 무심코 서명하고 넘어가는 대출 약정서에 대출과 관련된 모든 내용이 들어가 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 이와 함께 앞서 언급한 ‘대출 원리금 상환액 계산기’도 좋은 공부법이 될 수 있습니다. 간접적인 대출 경험을 최대한 많이 해보시는 게 금리를 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

[다음 시간엔 부동산 간접 투자 리츠에 대한 윤수민 위원의 이야기가 이어집니다.]

/김현지 기자 local@sedaily.com
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