“매물이 없습니다.” 기자가 현장을 방문할 때마다 중개 업소에서 이구동성으로 하는 말이다. 한마디로 집을 팔려는 사람이 거의 없다는 것이다.
배경은 이렇다. 집을 옮기려면 부동산 중개 수수료와 이사비는 물론 거액의 양도세·취득세를 물어야 한다. 대출도 잘 안 나온다. 서울 전역의 집값이 올랐는데 거래 과정에 붙는 세금만 몇억 원에 이르니 상급지로의 이동은 꿈도 못 꾼다.
그러니 당연하게도 집을 내놓는 이들이 없다. 이는 통계로 여실히 확인된다. 2일 기준 서울 아파트 매물 수는 8만 4,893건이다. 지난해 같은 날 기록한 14만 5,861건에 비해 41.8% 감소한 수치다. 신축 분양 물량이 바닥인 상황에서 기존 매물마저 줄어드니 공급 부족 현상은 점점 심화된다.
지금의 ‘공급 절벽’은 정부 정책에 의해 촉발된 측면이 있다. 세금 인상, 대출 규제 등의 부동산 대책들은 불필요한 수요를 줄이기보다는 기존 주택을 처분할(공급을 늘릴) 유인을 줄이는 방식으로 작동했다. 대표적인 예가 양도세 중과 정책이다. 최고 세율이 지금은 65%, 오는 6월 1일부터는 75%에 이르니 시장에 매물을 내놓아야 할 다주택자는 집을 자식에게 증여하거나 ‘버티는’ 길을 택하고 있다. 그 결과로 매물 잠김 현상은 강화되고 집값은 좀처럼 떨어지지 않는다.
여느 위기에서 그렇듯 가장 큰 타격을 받는 것은 약자다. 다주택자들이 세금 때문에 울분을 삭일 때 무주택자는 천정부지로 치솟은 집값에 아예 내 집 마련을 포기하는 처지에 이른다. 평균 가격이 11억 원을 넘긴 서울 아파트는 대부분 청년에게는 꿈도 꾸기 힘든 사치재가 됐다. 2030세대가 암호화폐 시장에 몰두하며 일확천금을 꿈꾸는 건 결코 우연이 아니다.
그렇다면 해결 방안은 없을까.
다수의 전문가는 양도세 중과를 일시적으로 완화하면 다주택자 매물이 한동안 시장에 풀릴 가능성이 높다고 말한다. 보유세 인하도 필요하지만 매물이 풀리려면 양도세 조정이 필수적이라는 것이다. 물론 쉽지 않은 문제다. 정책 일관성 훼손 문제와 ‘결국 버티면 이긴다’는 잘못된 신호를 시장에 줄 것이라는 우려가 있다. 하지만 양도세 일시 완화로 시장에 매물이 풀려 가격이 떨어졌을 때의 효용 또한 생각해야 한다. 정책은 결국 선택의 문제다.
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