4년 새 4억 껑충…서울 서민 아파트도 8억

2분위도 고가 주택 기준 근접

대출·종부세 기준 보완 필요

서울 아파트 전경./연합뉴스

현 정부 들어 서울 아파트 값이 급등한 가운데 2분위 평균 매매가격이 8억 원에 육박했다. 2분위는 서울 아파트 가격을 다섯 구간으로 나눴을 때 하위 20~40%에 해당한다. 서민들이 주로 찾는 아파트마저 고가 주택 기준인 9억 원에 근접한 셈이다. 전문가들은 정책 대출 기준은 물론 종합부동산세 부과 기준 등에 대한 보완도 필요하다고 지적한다.

2일 KB주택가격 동향에 따르면 지난 4월 기준 서울의 2분위 아파트 평균 매매가격은 7억 9,965만 원을 기록했다. 4년 전인 2017년 4월(3억 9,814만 원)과 비교하면 4억 151만 원이 올랐다. 2년 전(5억 4,520만 원)보다는 2억 5,445만원이 상승했다. 1년에 1억 원씩 오른 셈이다.

상승 폭도 크다. 최근 1년간 분위별 평균 매매가 상승률을 보면 1분위 아파트가 30%로 가장 컸고 2분위 아파트가 26%로 뒤를 이었다. 반면 3분위(25%), 4분위(22%), 5분위(15%) 등은 상대적으로 상승률이 낮았다. 저렴한 아파트일수록 가격이 더 오른 것이다.

시장에서는 수년째 그대로인 대출 및 세제 기준에 대한 보완이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 정책 대출 상품인 보금자리론(시세 6억 원 이하)도 2분위 아파트는 해당되지 않는다. 디딤돌대출(시세 5억 원 이하)도 마찬가지다. 아울러 현 추세를 볼 때 서민 아파트들도 잇따라 1주택 종부세 기준(공시가 9억 원 초과)에 포함될 가능성이 큰 것이 현실이다. 고준석 동국대 교수는 “소형 아파트 값이 급등한 데는 정부 정책이 큰 영향을 미쳤다”며 “대출 및 종부세 등의 기준도 상향 조정할 필요가 있다”고 말했다.

<정책대출도 못 받는데…종부세 낼라>

# 서울 강북구 미아동의 준공11년 차 D아파트 전용 60㎡는 지난 3월 20일 7억 9,000만 원에 거래됐다. 3년 전인 2018년 4월에는 4억 6,700만 원에 실거래되던 아파트다. 3년 만에 3억 2,000만 원이 올랐다. 서대문구의 C아파트는 전용 56㎡는 2018년 초반 5억 원 안팎에 거래됐지만 지금은 8억 원을 넘었다. 가장 최근 실거래가는 올 1월 기록한 8억 2,500만 원이다.



서민 보금자리인 소형 아파트값도 8억 원 시대에 접어들고 있다. KB통계에 따르면 4월 기준으로 서울 2분위(하위 20~40%) 평균 아파트값이 8억 원에 육박한 가운데 소형(전용면적 60㎡ 이하) 아파트값도 거의 비슷한 수준까지 올라왔다. 서민 아파트마저 정책 대출 대상에서 벗어난 데다 곧 종합부동산세까지 내야 할 상황에 처한 것이다.

실제로 KB 통계에 따르면 2분위 가격 외에 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 평균 매매가격도 지난달 말 7억 7,578만 원을 기록했다. 소형 아파트는 4년 전인 2017년 4월만 하더라도 평균 매매가가 3억 7,883만 원이었다. 4년간 3억 9,695만원이 올랐다. 분위 기준이나 면적 기준 모두 서울에서 서민들이 주 수요층이라고 볼 수 있는 아파트는 지난 4년간 매년 1억 원씩 오른셈이다.

소형 아파트 가격이 급등한 데는 정책 영향이 크다는 것이 전문가들의 분석이다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “2019년 12·16 대책을 통해 9억 원 초과 주택에 대한 규제를 강화해 중저가 주택 수요가 늘어났다”며 “특히 지난해 임대차 2법 시행 이후 전세 대란이 일면서 임대 수요가 매매 수요로 전환된 것이 직접적인 영향이 됐다”고 말했다.

2분위 아파트와 소형 아파트 가격마저 8억 원에 육박하면서 기존의 주택 가격을 기준으로 정립한 각종 정책이 들어맞지 않는 모순이 본격화되고 있다.대표적인 것이 정책 대출이다. 디딤돌대출의 주택 가격 기준은 시세 5억 원 이하, 보금자리대출은 6억 원 이하다.

종합부동산세 역시 정책 논리가 어긋나기 시작했다. 정부는 오는 2030년 까지 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올릴 계획이다. 올해 공시가 현실화율은 70.2%다. 집값 상승과 현실화율 상향 기조를 고려하면 몇 년 내에 서울의 2분위 아파트, 또는 서울 강북권의 소형 아파트 소유자가 종부세 대상이 되는 웃지 못할 상황이 현실화할 수 있는 셈이다. 내년에는 주택분 종부세 과세 대상이 100만 명을 넘을 수 있다는 전망도 나온다.

/김흥록 기자 [e-mail]