‘5억→8억→9억 6,000만 원.’
주택 양도차익이 14억 5,000만 원가량인 2주택자 A 씨가 과거와 현재, 그리고 오는 6월 이후 기준에 따라 납부해야 될 양도소득세다. 현 정부 들어 양도소득세가 계속 강화되면서 ‘매물 잠김’을 초래하고 있다는 지적이 끊임없이 제기되고 있다. 정부는 지난 2018년 4월부터 양도세 중과를 시행한 데 이어 6월 1일 양도분부터는 중과세율을 더 올릴 예정이다. 중과세가 적용되기 전에는 5억 원만 내면 됐으나 6월 이후부터는 두 배가량 뛰는 셈이다.
시장에서는 양도세 부담이 지금도 큰데 6월부터는 껑충 뛰면서 매물 잠김이 심화될 것으로 우려하고 있다. 이런 가운데 여당에서 양도세 인하를 거론하고 나섰다. 전문가들은 팔고 싶어도 세금 때문에 팔지 못하는 상황은 개선돼야 한다고 말한다.
14일 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 차익 규모별로 양도세 중과율에 따른 세금 부담(2주택자 기준)을 시뮬레이션한 결과 중과율 변동에 따라 많게는 두 배가량의 세금 감면 효과가 나타났다. 시뮬레이션은 양도세 중과 시행 전, 현행 기준, 6월 1일 이후 새 기준 등으로 나눠 이뤄졌다. 보유 기간은 10년이다.
우선 양도차익이 4억 5,000만 원인 경우를 가정해보자. 이 경우 중과세가 없을 때는 1억 2,936만 원을 납부하면 됐다. 현재는 2억 1,818만 원을 부담하고 6월부터는 2억 6,741만 원으로 껑충 뛴다. 6월 1일 이후 양도세 중과세 시행 전보다 양도세가 두 배가량 급증하는 것으로 조사됐다.
10년 전 서울 서초구의 A 아파트를 13억 4,500만 원에 취득한 뒤 28억 원에 팔아 14억 5,500만 원의 차익을 거둔 2주택자의 경우를 보자. 조정대상지역 다주택자의 경우 기본세율(42%)에 10%포인트가 중과되는 현행 기준으로는 8억 682만 원의 양도세를 내야 한다. 6월 이후에는 여기에 10%포인트가 추가로 중과돼 양도세는 9억 6,659만 원이 된다. 하지만 다주택자에 대한 중과를 아예 없애고 기본세율만 적용할 경우에는 5억 300만 원으로 절반 가까이 낮아진다. 10억 원에 산 아파트를 17억 원에 팔아 7억 원의 차익이 발생한 경우라면 6월 이후부터는 양도세가 4억 352만 원이지만 중과세가 없는 경우에는 2억 4,273만 원으로 1억 6,000만여 원의 세금을 줄일 수 있다.
시뮬레이션 결과 6월 이후 주택을 양도할 경우 다소 차이가 있으나 양도차익의 60~70%가량을 세금으로 납부한다. 중과세를 없앨 경우에 나타나는 세금 감면 효과는 차익이 적을수록 더욱 커진다. 차익 규모가 적을수록 기본세율 또한 낮아지지만 중과세율(10~20%포인트)은 그대로 적용되다 보니 전체 양도세 중 중과되는 비중이 높아지는 탓이다.
시장에서는 양도세로 대표되는 ‘거래세’를 줄여 자유로운 거래가 이뤄지도록 해야 줄줄이 꼬인 주택 시장의 안정을 모색할 수 있다고 보고 있다. 양도세 부담에 다주택자들이 매물을 그냥 보유하거나 증여하는 쪽을 택하다 보니 매물 잠김 현상이 심화하고 있다. 부동산 정보 애플리케이션 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물은 14일 기준 4만 7,273건이다. 지난해에는 7만 여건이었으나 올 들어 계속 줄면서 4만 건대를 유지하고 있다.
우 팀장은 “이론적으로는 양도세가 현재 수준보다 낮으면 낮을수록 매물 유도 효과가 있다”며 “팔지 않고 보유해야 할 보유세(재산세+종부세) 부담에 비해 양도세가 ‘충분히 낮다’고 여기는 순간 다주택자들이 매물을 내놓기 시작할 것”이라고 말했다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com
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