오세훈 서울시장의 ‘스피드 주택 공급 대책’이 부동산 시장을 기대감에 들썩이게 하고 있다. 재개발 지역 지정에 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지하고 지정 절차를 간소화하는 등 규제를 적극적으로 완화하는 행보를 보여주고 있기 때문이다. 오 시장이 지난 2009년에 추진했던 ‘한강 르네상스 프로젝트’도 재시동을 걸지 주목되는 가운데 해당 프로젝트의 대표 지역이었던 성수동 일대에서는 집주인들의 발 빠른 매물 거두기가 한창이다.
이렇듯 재건축이 키워드로 부상하고 있지만 많은 지역의 재건축 사업이 오랫동안 지지부진하게 이어져 온 탓에 수요자 입장에서는 어디로 어떻게 관심을 돌려야 할지가 관건인 상황이다. 이에 양지영 양지영 R&C연구소 소장은 서울에서 크게 다섯 단지 정도가 주목을 받고 있으며 각종 규제 완화가 진행됨에 따라 재건축이 예정된 단지의 매물을 매수할 때 주의해야 할 점도 분명하다고 말했다.
◆재건축 사업의 최대 수혜자, 압구정 현대
양 소장은 오세훈 서울시장의 주택 공급 대책을 가장 반길만한 단지로 압구정 현대 아파트를 꼽았다. 최근 재건축 조합원이 2년 이상 실거주하지 않을 경우 입주권을 받을 수 없게 하는 부분이 논의되면서 이러한 법이 개정되기 전에 조합 설립을 마칠 수 있도록 압구정 현대 측에서 속도를 내고 있다는 것이다. 거기에 재건축 규제 완화가 더해지며 오랫동안 지지부진했던 압구정 현대의 재건축이 가시권에 들어오게 될 것이라는 전망이다. 양 소장은 이미 재건축이 집값에 반영된 반포와 개포지구와는 달리 아직 재건축 사업이 추진 중인 압구정 현대가 “거대한 변화의 잠재성”을 가지고 있다고 평가했다.
◆대치 은마, 잠실 주공 이제는 50층으로
서울 주거용 아파트의 35층 층수 제한을 완화하는 건이 적극적으로 검토되는 것에 대해서 양 소장은 층수 제한 완화의 가장 큰 혜택을 받을 단지는 대치동 은마 아파트와 잠실 주공 5단지라고 말했다. 양 소장은 층수 제한이 완화되면 대치 은마아파트가 재건축할 경우 4,424가구 규모에서 6,054가구로, 잠실 주공 5단지는 3,930가구에서 6,400가구로 늘어나며 이는 재건축의 수익성 측면에서 매우 중요하다고 강조했다. 층수 제한 완화에 따라 늘어난 일반 분양 물량은 재건축 조합원의 분담금을 낮추어 결과적으로 수익성을 극대화한다는 것이다.
◆재건축 사업의 상징, 반포 주공
양 소장은 반포 주공 1단지 1, 2, 4 주구 또한 주목해야 한다고 말했다. 반포 주공 1단지 1, 2, 4주구는 현재 2,120가구로 이뤄져 있으며 재건축을 완료했을 경우 5,388가구의 대단지가 된다. 양 소장은 “규모는 곧 인프라로 연결된다”며 탄탄한 인프라가 기대되는 반포 주공 1단지 1, 2, 4주구 재건축에 수요가 모일 수밖에 없다고 전망했다. 한 편 반포 주공1단지 1, 2, 4주구의 재건축은 10조 원 규모의 사업비로 추진될 것으로 보이며 단지 내 오페라하우스, 컨시어지센터 등 호텔급의 커뮤니티 시설이 들어설 것으로 밝혀져 화제가 되고 있다.
◆한강 르네상스의 부활, 성수 전략 정비 구역
양 소장은 마지막으로, 재건축 단지는 아니지만 오세훈 서울 시장의 정책들을 고려하면 가장 주목해야 할 곳은 성수 전략 정비구역이라고 말했다. 성수 전략 정비구역은 오세훈 서울 시장이 ‘한강 르네상스 프로젝트’를 추진하며 지정한 재개발 구역이다. 양 소장은 성수 전략 정비구역이 층수 제한 완화의 혜택을 받는 또 다른 지역이 될 것이라며 많은 수요가 몰릴 것으로 전망했다.
◆재건축 단지 매수, 꼭 주의해야할 점은?
투기과열지구에서는 조합 설립 인가 이후에 매수하게 되면 입주권을 받지 못하게 된다는 점에 대해 양 소장은 “조합 설립 인가는 매수자에게 오히려 악재가 될 수 있다”라고 말했다. 조합 설립 인가 이후에도 예외적으로 입주권을 보장받을 수 있는 때도 있지만 그런 매물을 찾는 것은 사실상 불가능하다는 것이다. 양 소장은 “재건축 단지 매물을 매수하기로 했다면 비록 매물들의 가격이 높더라도 꼭 조합 설립 인가 이전에 거래하는 것이 낫다”라고 강조했다.
/강준엽 인턴기자 junyeop3395@sedaily.com
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