122일과 183일. 122일 뒤면 새로운 대통령이 탄생하고 183일 후에는 새 정부가 출범한다. 대통령 선거가 약 4개월 남은 시점, 지난 5일 진행된 국민의힘 대선 경선이 막을 내리면서 21대 대통령 선거를 치를 각 당의 주요 후보들의 면면이 확실하게 드러났다. 이제부터 각 후보들은 선거 유세에 총력을 기울여야 하고 국민들은 정책을 면밀히 살펴 자신의 표를 행사할 후보를 정해야 한다. 과연 여야의 대선 후보들은 어떤 부동산 공약으로 민심을 사로잡을까. 그중 가장 실현 가능한 후보는 누구일까.
이재명표 기본주택, 당의 강령과도 ‘어긋나는’ 보편 복지
여당인 더불어민주당의 대선 주자는 이재명 전 경기지사다. 그는 지난달 치러진 전국 순회 경선에서 누적 득표율 50.29%(71만 9,905표)를 기록하며 ‘최종 후보’에 선출됐다. 그의 핵심 부동산 정책은 ‘기본주택’이다. 기본주택은 중산층을 포함한 무주택자라면 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료(85㎡ 기준 월 60만원)로 역세권 500m 이내 등에서 30년 이상 거주할 수 있는 공공주택을 말한다. 이 전 지사는 임기 내에 이 같은 기본주택 100만 가구를 포함한 250만 가구를 공급할 것이라고 내세웠다.
윤주선 홍익대학교 건축도시대학원 교수는 ‘기본주택’ 공약을 향해 “기본주택도 임대주택”이라며 “월 60만원에 하겠다는 이야기만 있을 뿐 어디서 하겠다는 이야기는 없다”고 비판했다. 윤 교수의 말처럼 현재 월 60만원으로 얻을 수 있는 주거시설은 서울에선 원룸뿐이다. 부동산정보플랫폼 다방이 자사 애플리케이션에 등록된 매물의 월세를 분석한 보고서에 따르면 지난 2월 기준 서울의 원룸(전용면적 30㎡ 이하의 다가구·다세대·연립주택) 월세는 평균 51만원, 투·스리룸(전용면적 60㎡ 이하의 다가구·다세대·연립주택)의 월세는 평균 91만원이다. 이에 윤 교수는 “현실성 있는 이야기가 맞냐”며 이 전 지사의 공약은 현재 상황과 비교해 봤을 때 실현하기 어려울 것으로 전망했다.
윤 교수는 비용 측면에서도 기본주택의 전망을 어둡게 바라봤다. 그는 “만일 이재명 후보가 대통령이 되면 5년 동안 공급하는 250만호 중 기본주택으로 100만호를 공급한다면 매년 약 44조원이 들어간다”고 말했다. 그의 말대로면 ‘이재명호’는 임기 동안 기본주택만을 위해 약 220조원을 지불해야 한다.
한편, 윤 교수는 이 후보의 기본주택이 당의 강령과도 맞지 않는다고 전했다. 그는 “민주당의 당의 강령이 ‘보편복지’인데 기본주택은 보편복지가 아니”라고 말했다. 보편복지는 전 국민에게 제공하는 복지를 말하는데 기본주택은 그게 아니라는 것이다. 기본주택은 취약계층을 대상으로 제공하는 것이므로 보편복지에 맞지 않는다는 게 윤 교수의 설명이다.
윤석열의 청년원가주택, 토지비 줄이면 실현 가능
제1야당인 국민의힘의 대선 주자는 윤석열 전 검찰총장이다. 윤 전 총장은 지난 5일 진행된 국민의힘 대선 경선에서 최종 득표율 47.85%(34만 7,963표)으로 홍준표 의원을 꺾고 대선 후보에 선출됐다. 검찰총장직에서 물러난지 불과 8개월만에 대선 후보 대열에 합류한 ‘정치신인 윤 후보’. 그의 부동산 핵심 공약은 ‘청년원가주택’이다. 청년원가주택은 무주택 청년 가구를 대상으로 원가주택을 임기 내 30만호를 공급하겠다는 부동산 정책이다. 이때 원가주택은 무주택 청년 가구가 주택을 시세보다 낮은 원가로 분양받은 뒤 5년 이상 거주한 후 국가에 매각해 시세차익 70%를 보장하는 주택을 말한다.
윤 교수는 청년원가주택을 어느 정도 실현 가능한 것으로 내다봤다. 부동산 주택 가격은 토지비와 건설비로 형성되는데 토지비를 줄이면 저렴한 집을 제공할 수 있다는 것이다. 그는 토지비를 줄일 수 있는 방법으로 두 가지를 제시했다. 바로 공공토지를 활용하는 것과 용적률을 높이는 것이다. 윤 교수는 “공공토지를 활용하는 것은 한계가 있다”며 “용적률을 완화한다면 토지비를 줄일 수 있다”고 말했다. 특히 그는 용적률 완화를 강조했다. 규제 완화는 행정적 요소이기 때문에 빠르게 집행이 가능해 집값 안정화를 조기에 가져올 수 있다는 것이다.
한편 일각에선 주거 환경을 무시한 채 용적률을 완화할 시 가구가 오밀조밀 붙어있는 일명 ‘닭장 아파트’가 양산될 것이라는 우려의 목소리도 있다. 이에 윤 교수는 “용적률만 높여서는 안 된다”며 “층수를 올려 길고 얇은 아파트로 만들어야 한다”고 말했다. 용적률 완화는 건폐율 축소로 이어져 아파트 인근을 쾌적환 환경으로 조성하면 된다는 게 그의 생각이다. 이어 윤 교수는 “용적률 완화로 가장 심각한 교통 문제인 광역교통 문제부터 해결해야 한다”고 덧붙였다. 광역교통 문제는 1~3기 신도시가 형성되며 불거진 것으로 서울과 신도시를 넘나드는 직장인들은 아침저녁으로 출퇴근길 전쟁을 치르고 있기 때문이다.
윤 교수의 총평, “윤석열 후보의 공약이 가장 현실적”
윤 교수는 주거 안정화 측면에서 가장 현실성 있는 정책으로 윤 후보의 손을 들었다. 그는 윤 후보의 용적률 완화 정책이 큰 효과를 볼 것으로 전망했다. 반면 이 후보의 기본주택 정책은 한계에 부딪힐 것으로 봤다. 그는 “기본주택 사업을 시작하기 위해서는 우선 세금을 걷어서 재원을 마련해야 한다”며 “증세는 국민들에게 큰 부담으로 다가가 정책을 실행해도 국민들의 저항이 굉장히 클 것”이라고 말했다.
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