최근 주택 시장에서 나타나는 거래 절벽 현상은 지난해 8월 이후 본격화된 대출 규제의 영향이 큰 것으로 평가된다. 시장에서는 윤석열 대통령 당선인이 공약한 대로 부동산 대출 규제가 대폭 완화될 경우 거래가 활성화될 가능성에 주목하고 있다.
윤 당선인은 주택담보인정비율(LTV)을 기존 20~40%에서 70~80%로 대폭 늘리겠다는 입장을 밝혔다. 현재 투기지역·투기과열지구 내 LTV는 집값이 9억 원 이하일 경우 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 집값이 15억 원을 넘을 경우 아예 주택담보대출을 받을 수 없다. 이 때문에 서울의 경우 지난 2월 기준 아파트 중위가격이 10억 8775만 원에 달하는 만큼 대출을 받아 내 집 마련하는 것이 어려워진 상황이다.
이에 윤 당선인은 LTV 상한을 70%로 일률 인상하는 한편 청년층과 신혼부부 등 생애최초 주택 구매 가구에는 LTV 상한을 80%로 완화할 방침이다. 단 다주택 보유자에 대해서는 보유 주택 수에 따라 LTV를 30~40%로 차등화하기로 했다. 신혼부부와 생애최초 주택 구매자의 내집 마련을 위한 금융 지원도 강화한다. 신혼부부의 경우 4억 원 한도에서 3년간 금융을 지원하며 출산 시 기간은 5년까지 연장한다. 생애최초 주택 구매자는 3억 원 한도에서 3년간 지원을 제공한다.
청년과 신혼부부의 전세대출 및 대출 상환이자도 지원한다. 윤 당선인은 신혼부부 전월세 임차보증금 대출을 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억 원, 그 외 지역 2억 원까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원하겠다고 밝혔다. 또 일정 소득 이하(중위소득 120% 이하) 청년층에 대해서는 임차보증금 최대 2억 원을 저리 자금으로 2년간 지원한다.
시장의 관심은 LTV 규제와 함께 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 완화될지 여부에 쏠리고 있다. DSR이란 차주의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻한다. 현재 총 대출액 2억 원을 초과할 경우 은행 대출 원리금액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 못하도록 돼 있다.
윤 당선인은 DSR 완화 여부에 대해서는 공식적으로 밝힌 바 없다. 하지만 LTV가 완화되더라도 DSR 규제가 현행대로 유지된다면 저소득자의 대출 문턱은 여전히 높을 수밖에 없다. 고소득자만 대출 가능 금액이 대폭 늘어나기 때문에 형평성 차원에서라도 DSR 규제를 일부 손볼 것이라는 관측이 설득력을 얻고 있다.
하지만 가계대출 총량 관리를 신경 써야 하는 정부가 무작정 DSR 규제를 풀 수도 없다. 이 때문에 DSR 규제의 일률적인 완화보다는 미래 소득이 많은 청년과 신용도가 높은 차주들에게 차등 완화하는 방안이 거론되고 있다.
전문가들은 최근 대출 규제로 거래 절벽이 이어져 왔던 만큼 급박한 규제 완화는 오히려 다시 매매가격을 자극할 우려가 있다고 지적했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출 규제 완화 시 실수요자들이 몰리는 9억 원 이하 주택의 주목도가 커지며 매매가격도 함께 상승할 수밖에 없다”며 “LTV와 DSR 규제 완화 모두 시장에 미칠 충격을 고려해 단계적으로 도입 시기 조정이 필요하다”고 지적했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
diver@sedaily.com
