아파트로 대표되는 우리나라 주택이 동질성이 높아 매매가 쉽기 때문에 다른 주요국에 비해 자산 가치가 높다는 분석 결과가 나왔다. 특히 공급이 충분하지 않고 도시화 등으로 수요가 안정적인 서울 아파트의 자산 가치가 더욱 높다는 평가다. 대출 규제 완화 등 수요 대책은 서울 아파트 가격만 높일 수 있는 만큼 안정적인 공급 대책이 필요하다는 결론이다.
23일 한국은행 조사국 소속 성병묵 차장, 김찬우 과장, 황나윤 조사역은 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 연구진은 주택가격이 주거서비스를 제공하는 소비재와 가치저장수단이라는 자산 가치로 결정된다고 보고 자산 가치 측면에서 우리나라 주택 특징을 분석했다.
먼저 아파트를 중심으로 우리나라 주택의 자산 가치가 높은 원인으로 도시화 및 집적으로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축 등에 따른 차익 기대 및 충분하지 못한 재고 수준, 아파트 고유 특징 등에 기인한다고 분석했다. 먼저 인구 고령화에도 불구하고 수도권을 중심으로 인구와 경제력이 집중되면서 주택 수요가 높은 수준을 유지하고 있다는 것이다.
초·중등 교육에 대한 높은 선호도 역시 서울 아파트 수요를 발생시키는 원인으로 봤다. 특히 초·중등 과정에서 사교육 의존도가 높은 점이 서울 아파트 수요를 높이고 있다는 것이다. 학원 등 사교육 서비스 분포를 살펴보면 강남·서초·송파·목동·상계동 등 대규모 아파트 단지가 있는 곳에 집중돼 있다.
집이 낡을수록 재개발·재건축 기대가 강해지는 점도 주택 가치를 떠받치고 있다. 서울 지역 아파트는 재건축을 통한 시세차익 가능성이 커 자산으로 유리한 조건을 가지고 있다. 건축 기술 발전, 인구·주택 수요 증가, 택지 부족 등 여건이 겹치면서 용적률이 높은 아파트를 건설해 재건축 시세차익이 가능한 환경이 조성됐다는 것이다. 또한 주택 수명이 30~50년으로 정형화돼 있는 만큼 건축 수명이 불확실한 단독주택에 비해 투자 판단이 쉽다.
우리나라 주택 보유도 주요국에 비해 높지 않은 수준이다. 주택 재고는 34개국 중 27위이고, 자가 보유 비중도 33위로 낮은 수준이다. 여기에 아파트 자체가 표준화 정도가 높고 거래가 많은 데다 공동으로 관리된다는 특징을 지녔다. 전문적 지식이 없어도 구입 의사 결정을 쉽게 할 수 있고, 시세 파악이나 임대차 거래도 쉽다.
연구진은 주택시장 관련 정책 변수가 주택 자산 가치에 미치는 영향도 분석했다. 먼저 공급 측면에서 주택 공급 증가는 주택 자산 가치를 하락시키는 요인으로 작용했다. 수요 측면에서 조달 비용 상승은 서울에서만 유의미한 영향을 준다. 대출 규제 중에서도 주택담보인정비율(LTV) 상향 조정은 서울 지역의 아파트 자산 가치를 높이는 반면 지방 아파트 자산 가치는 떨어뜨리는 효과를 낸다. LTV 상향 조정으로 서울 아파트를 살 수 있는 차입 여건이 개선되면서 지방 아파트 수요를 위축시킨다는 것이다.
연구진은 주택가격 안정을 위해서는 장기적 관점에서 주거 복지에 중점을 둔 일관된 공급 정책으로 과도한 자산 가치 상승을 억제해야 한다는 결론을 내렸다. 공급 규모, 분양 가격 등 양적 측면뿐 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둬서 주택의 내구재 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다는 것이다. 아파트가 짧은 시간에 많은 양을 공급할 수 있다는 장점이 있지만 주택 동질성 심화로 다양한 수요를 만족시키지 않기에 다양성을 높이는 방안을 모색해야 한다고 제언했다.
성 차장은 “우리나라는 집이 다 비슷하기 때문에 주택 구매 의사 결정을 할 때 집 가격이 얼마나 오를 지만 고려하게 된다”라며 “앞으로는 집마다 가진 특징이 나한테 맞을 지를 고려할 수 있도록 해야한다”고 말했다.
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