정부가 세종을 제외한 지방 전역을 규제지역에서 해제한 것에 대해 전문가들은 ‘예상보다 과감한 규제 완화’라고 평가하면서도 역대급 거래절벽 및 가격 하락세에 접어든 부동산 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 것으로 내다봤다. 대출 규제가 다소 풀리더라도 금리 인상에 따른 이자 부담이 큰 데다 주택 수요가 몰린 서울·경기 등 수도권 주요 지역은 여전히 투기과열지역을 유지했기 때문이다.
21일 국토교통부는 2022년 제3차 주거정책심의위원회를 열고 세종시를 제외한 지방 전체를 조정대상지역에서 해제하기로 했다. 지방의 일부 지역만 규제지역에서 제외할 것으로 점쳤던 시장의 관측보다 다소 파격적인 결정이라는 평가가 나온다. 수도권 외곽의 경기 안성·평택·양주·파주·동두천 등 5개 지역도 조정대상지역에서 제외하기로 했다.
서울·경기 외의 투기과열지구도 모두 해제했다. 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이 이에 해당한다. 2년 전만 해도 집값 상승률이 44.9%로 전국에서 압도적 1위를 기록했던 세종은 올 들어 전국 집값 하락률 1위로 급반전하며 규제지역 해제의 필요성이 제기돼왔다. 인천 역시 가격 하락 폭이 커 투기과열지구에서 해제됐다. 다만 두 지역 모두 미분양이 많지 않고 규제 완화에 대한 기대감으로 시장이 다시 불안해질 가능성이 있다고 판단해 조정대상지역은 유지했다.
투기과열지구에서 조정대상지역으로 바뀌는 세종과 인천 일부 지역은 대출과 청약·정비사업 등에서 규제 정도가 다소 완화된다. 투기과열지구일 때는 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하이면 40%, 9억 원 초과일 경우 초과분은 20%만 가능하다. 15억 원을 초과하는 아파트는 아예 주택담보대출이 불가능하다. 총부채상환비율(DTI)은 40%로 서민·실수요자에게는 60%까지 허용된다. 민영주택 가점제 적용 비율도 낮아지며 재건축 사업 조합원 지위 양도 제한도 사라진다.
하지만 정부는 서울·경기 등 수도권 핵심 지역에 대한 강도 높은 규제는 유지하기로 해 수도권과 비수도권에 대한 접근을 달리하는 ‘투트랙’ 정책을 시사했다. 이날 국토부 브리핑에서도 두 시장을 따로 떼어놓고 보고 있다는 언급이 나왔다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “수도권과 지방의 부동산 시장은 온도 차가 크다”며 “지방은 주택 가격의 장기간 상승 폭이나 절대적인 가격, 공급 물량 등을 종합적으로 고려할 때 수도권보다 규제 해제의 필요성이 있다”고 말했다. 이어 그는 “시중에 여전히 풍부한 유동성이 있으며 수도권 주택을 사려는 심리가 높다는 점 등을 고려했다”고 부연했다.
시장에서는 매수 수요가 집중된 수도권이 해제 대상에서 빠진 만큼 얼어붙은 매수심리를 살리기에는 역부족이며 부동산 시장이 L자형 장기 침체로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 서울 전역의 아파트 매매 건수가 월간 1000건도 되지 않는 극심한 거래 실종이 그 전조라는 분석이다. 전문가들은 금리가 빠르게 오르고 있고 여전히 집값이 고점이라는 인식이 팽배한 만큼 수요자들이 이번 규제지역 해제를 보고 매수에 적극적으로 나서지는 않을 것으로 내다봤다.
임병철 부동산 R114 리서치센터 팀장은 “매수자는 여전히 대다수 지역의 집값이 비싸다고 생각할 것”이라며 “규제가 해제되더라도 연말까지 두 차례 정도 기준금리가 더 오를 것이라는 예상이 나오는 만큼 (이자 부담에) 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 전망된다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 집값 상승이 정체된 상황에서 높은 이자를 부담하려는 의지는 높지 않을 것으로 판단된다”면서 “이번 규제 해제 지역 중 일부는 입주 물량 증가로 인해 공급 부담이 현실화해 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 매입을 기대하기는 제한적인 상황”이라고 설명했다.
정부는 시시각각 변하는 시황에 따라 수도권 규제도 풀 수 있다는 입장이다. 권 실장은 “규제지역 제도는 한국은행의 기준금리 제도와 유사하다”며 “주택 시장의 여건에 따라 탄력적으로 지정 또는 해제하게 될 것”이라고 밝혔다. 권 실장은 다만 통상 6월과 12월 두 차례 열리는 주정심을 9월에 앞당겨 연 만큼 연말 추가 개최 여부를 확답하지 않았다.
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