정부가 내년 1월 중 서울 일부 자치구를 규제지역에서 해제할 가능성이 높아졌지만 서울시가 강남 주요 지역과 재건축 단지 등을 대상으로 지정한 토지거래허가구역은 당분간 유지될 것으로 전망된다. 토지거래허가구역은 투기 거래가 성행할 우려가 있는 지역 등에 투기를 방지하기 위해 시도지사 또는 국토교통부 장관이 지정하는 것으로 서울 강남 지역의 국제교류복합지구 및 인근(삼성·청담·대치·잠실)과 주요 재건축단지(압구정·여의도·목동·성수) 등이 지정된 상태다.
27일 서울시에 따르면 서울시는 당분간 토지거래허가구역을 해제할 계획이 없는 것으로 알려졌다. 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 규제지역을 해제하고 내년 1월 추가 해제를 예고한 상황에서 서울시의 토지거래허가구역 해제에 대한 목소리가 높아졌지만 서울시는 일단 내년 부동산 시장 상황을 지켜보고 결정한다는 방침이다. 서울시 도시계획국 관계자는 “토지거래허가구역 선정 배경에는 가격만 있는 것은 아니다”라며 “토지거래허가구역을 풀었다가 가수요가 생기게 할 필요는 없다는 판단”이라고 말했다.
서울시장이 지정한 대표적인 토지거래허가구역은 국제교류복합지구 및 인근(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동), 주요 재건축 단지(압구정·여의도·목동·성수)와 공공재개발, 그리고 신속통합기획 대상지 및 후보지들이다. 총 면적 53.01㎢로 국토부 장관이 지정한 토지거래허가구역 2.98㎢와 합치면 총 55.99㎢로 서울시 전체(605.24㎢) 면적의 9.2%에 달한다.
서울시는 23일 신속통합기획 주택 재개발 후보지 21곳에 대해 토지거래허가구역 1년 재연장 공고를 냈다. 송파구 마천동, 강동구 천호동 등 총 125만 6197㎡가 내년 1일까지 토지거래허가구역으로 지정됐는데 이를 한 차례 더 연장한 것이다. 공공재개발 후보지 8곳과 신속통합기획 주택 재개발 사업 예정지 27곳도 각각 내년 1월 25일과 28일 토지거래허가구역 지정 기간 만료를 앞두고 있는데 현재 서울시 방침에 따르면 연장이 유력하다.
시장의 눈은 내년 4월 26일 만료되는 압구정·여의도·목동·성수와 6월 22일 만료되는 삼성·청담·대치·잠실의 토지거래허가구역 연장 여부에 쏠리고 있다. 통상 만료 1~2개월 전 논의가 시작되기 때문에 3월께부터 이들 구역의 재연장 여부가 수면 위로 부상할 것으로 전망된다. 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 전역은 2020년 6월 22일 잠실 일대 마이스(MICE·기업회의·관광·컨벤션·전시) 산업 개발과 영동대로 복합개발사업 추진에 따라 투기 수요를 차단해야 한다는 이유로 토지거래허가구역으로 묶였다. 압구정·여의도·목동·성수는 오세훈 서울시장이 취임한 직후인 2021년 4월 27일 투기 수요를 막고 재건축 속도를 높이기 위해 재건축 아파트 밀집 지역에 대해 지정됐다.
토지거래허가구역 내에서 부동산 거래를 하기 위해서는 매수 목적을 명시해 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 부동산을 매입한 후에는 2년간 임대·매매를 못하고 실거주해야 하기 때문에 ‘갭 투자(전세 끼고 매매)’가 원천적으로 차단된다. 거래에 어려움을 겪은 소유주들은 재산권 침해라며 반발해왔다. 전문가들도 토지거래허가구역 해제 필요성을 강력하게 주장하고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 토지거래허가구역으로 지정된 구역들의 특성을 나눠서 살필 필요가 있다고 주장했다. 그는 “청담·삼성·대치·잠실 토지거래허가구역은 고(故) 박원순 전 시장 재임 시절 지정됐던 곳으로 영동대로 지하화 개발에 따른 투기 수요 유입을 막으려고 했던 것인데 아파트뿐 아니라 상업용 부동산, 상가 등이 적용을 받으며 거래에 제약이 생겼다”며 “토지거래허가제가 실수요자 위주로 재편돼야 하는 정비사업 현장의 경우 불가피하게 적용될 수 있지만 청담·삼성·대치·잠실은 오 시장이 지정한 지역도 아니기 때문에 재연장 명분이 적다”고 말했다.
토지거래허가구역 지정 당시와 달리 지금은 시장 분위기가 침체된 만큼 해제하더라도 투기 수요가 나타날 가능성은 적다는 의견도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “목동·잠실 등은 재건축 사업 진척이 더딘 데도 토지거래허가구역으로 묶이며 주민들의 거주 이전의 자유가 막혔다”며 “토지거래허가구역을 푼다 해도 현재 시장 분위기상 거래가 폭발적으로 일어나기는 어렵고 거래절벽이었던 것이 정상화되는 과정이 될 것”이라고 전망했다.
한편 지방뿐 아니라 수도권에서는 잇따라 토지거래허가구역을 해제하고 있다. 경기도는 최근 투기 수요 소멸 등 여러 요인을 감안해 2년 전 지정했던 도내 27개 시군 총 2453만㎡의 토지거래허가구역을 해제했다.
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