“분양권 전매 규제가 풀린다는 기대에 최근 한 달간 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 분양권에 대한 매수 문의가 30건 넘게 들어왔어요. 다만 매도자들이 양도세 부담에 매물을 적극적으로 내놓지 않고 있습니다. 수요는 있는데 분양권 거래가 활발히 이뤄지기는 어려운 상황입니다. ” (서울 동대문구 전농동 L 중개업소 대표)
분양권 전매 규제가 이달 7일 대폭 완화되면서 개점 휴업 상태였던 서울·수도권 분양권 시장에 ‘큰장’이 섰다. 서울의 경우 지난 2017년 6·19대책으로 입주 때까지 전매가 전면 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매 시장이 형성된 것이다. 지난 주말 전매 제한이 풀린 단지 인근 중개업소에는 매물 문의 전화가 잇달았다. 그러나 높은 양도세율과 실거주 의무 등으로 인해 쉽게 거래가 성사되지는 않는 분위기였다.
9일 부동산R114에 따르면 정부의 이번 분양권 전매제한 완화 조처로 지난 7일부터 수도권에서 전매가 풀린 단지는 약 120개 단지, 12만 여가구(총가구수 기준)에 이르는 것으로 추산됐다. 서울은 16개 단지 1만1233가구의 ‘전매 족쇄’가 풀렸다. 규제지역(강남·서초·송파·용산구)을 제외한 서울 전역의 분양권 전매제한 기한이 최장 10년에서 1년으로 줄어든다. 시행령 개정 이전 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 당장 롯데캐슬 SKY-L65를 비롯해 은평구 ‘DMC파인시티자이’, 성북구 ‘길음역 롯데캐슬 트윈골드’ 등의 전매제한이 풀렸으며 이달 13일에는 강북구 ‘한화 포레나 미아’, 관악구 ‘서울대입구역 더하이브센트럴’의 분양권을 거래할 수 있다. 이어 ‘남구로역 동일센타시아’, ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, ‘올림픽파크 포레온’ ,‘장위자이 레디언트’ ,‘강동 헤리티지 자이’ 등의 분양권이 연말까지 순차적으로 거래 가능해진다.
주로 서울 거주를 희망하지만 청약에 당첨이 안된 수요자를 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다는 게 중개업소의 설명이다. 분양권 대비 수억 원 대의 프리미엄이 붙은 매물이 나오고 있다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 2019년 분양 당시 전용 84㎡의분양가는 9억 원 중후반이었는데 현재 분양권 시세는 14~15억 원 수준이다. DMC파인시티자이도 전용 84㎡ 기준 매도 호가가 10억8000만~12억원까지 형성됐다. 일반분양가 6억3500만~7억원 수준 대비 4~5억원 프리미엄이 붙었다. 길음역 롯데캐슬 트윈골드는 현재 16억원에 매물이 나와 있다. 2020년 분양가 대비 8억원 가량 비싸다.
다만 분양권 거래가 활성화 될지는 두고봐야 한다는 게 현장의 반응이다. 일단 막대한 양도소득세가 부담이다. 현재 분양권은 당첨 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내는 60%를 양도세로 내야 한다. 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66∼77%에 달한다. 정부는 분양권 양도세율을 기본세율(6~45%)로 낮출 계획이지만, 모두 법 개정 사항으로 국회 문턱을 넘어야 한다. 청량리 인근 한 중개업소 대표는 “집주인들이 양도세율을 듣고 나서는 못팔겠다고 매도를 주저한다”며 “매수자가 양도세까지 부담하는 조건으로 거래가 가능한지 문의하는 집주인도 있다”고 말했다.
일부 단지의 경우 민간택지 분양가상한제로 인한 실거주 의무가 남아 있는 점도 변수다. 예를 들어 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’은 오는 12월부터 분양권 거래가 가능한데 수분양자의 경우 입주 가능일로부터 2년 실거주 의무가 아직 남아 있어 섣불리 계약을 체결할 경우 낭패를 볼 수 있다. 7일부터 분양권 거래가 가능한 영등포구 ‘센트레빌 아스테리움 영등포’도 분양가상한제 적용으로 실거주 의무가 살아있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “전매제한 완화 조치로 분양권이 더 활발하게 거래될 수 있는 요건은 조성됐지만 양도세율이 워낙 높고, 실거주 요건 폐지 등도 아직 확정되지 않았기 때문에 분양권 거래가 가장 많았던 2016년 수준까지 거래량이 늘기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.
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