부동산 투자자들에게 재개발 물건은 관심이 매우 높은 물건 중 하나이다. 특히 한남동 재개발은 재개발 투자자들이 가장 선호하는 지역이라고 할 수 있다. 현재 한남2구역내 다세대가 경매로 진행중에 있다. 감정가격 10억5000만원에 시작했는데 2회 유찰되어 최저가격 6억7200만원까지 내려갔다. 한남2구역은 2021년11월26일 사업시행인가 후 감정평가 진행중에 있다. 최고 14층, 총 1,537세대 규모로 건축될 예정이며, 용산공원, 남산, 한강으로 둘러싸여 있어 배산임수의 지리적 위치를 갖고 있고 6호선 이태원역과 가깝고 보광초등학교가 구역내 있어 초등학교 자녀를 둔 세대들에게 인기가 높은 지역이다.
이런 좋은 입지에 있는 경매 물건이 왜 2회 유찰된 것일까? 재개발 경매 투자 시 가장 중요한 것 중 하나는 조합원의 지위에 대한 정보와 승계 여부이다. 일반 매매의 경우 매도인을 통해 조합원의 정보를 알아낼 수 있지만 경매의 경우에는 조합원인 채무자를 통해 조합원의 정보를 알아내기 어렵다. 경매를 당한 당사자가 입찰자들에게 사전에 정보를 공개해 줄리 없기 때문이다. 그래서 경매 입찰자들은 조합사무실을 통해 조합원의 정보를 문의하게 된다. 일부 조합사무실에서는 개인정보 보호를 위해 채무자인 조합원의 정보를 제공해 주지 않기도 한다. 그런데 조합원에 대한 주요 정보는 알려 주는 경우도 있다. 조합원에 대한 주요 정보란 다물권자 여부이다. 다물권자란 동일한 정비구역내 여러개의 부동산을 소유하고 있는 사람을 말한다. 다물권자에게는 1주택을 공급하는 것이 원칙이다. 도시및주거환경정비법 제76조 제1항 제6호에 따르면 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하”는 것으로 규정하고 있다. 한남2구역 조합에서는 경매로 진행중인 물건의 소유자(조합원)가 다물권자라고 밝히고 있다.
그럼 이런 다물권자로부터 주택을 취득하는 사람은 별개의 분양신청권을 갖게 될까? 도시및주거환경정비법 제39조 제1항 제3호에서 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때” “그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.”라고 규정하고 있다. 다시말해 조합설립인가 후에 다물권자로부터 소유권을 양수 받더라도 조합원의 자격은 1인으로 본다는 의미이다. 그런데 이에 대한 해석을 법원에서 각기 달리 판단한 사례가 있다. 광주 학동4구역 재개발 구역내에서 조합설립인가 전부터 여러 개의 부동산을 소유하고 있던 자로부터 조합설립인가 후 여러 명이 양수 받아 분양신청 기간에 각각 분양신청을 하였다. 이들은 각각의 양수 받은 소유자들에게 분양 신청권이 인정되어야 한다고 주장했다. 하지만 조합에서는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보아야 하고 1개의 분양 신청권만 인정해야 한다고 주장하였다. 1심에서는 조합에 손을 들어 줬지만 2심에서는 이를 뒤집는 판결이 나왔다. “분양신청권은 토지등소유자가 각각 행사할 수 있는 것으로 단독으로 분양신청권을 보유, 행사할 수 있다고 보아야 한다“라고 판결했다.(광주고등법원 2018누6446판결) 해당 판결로 재개발, 재건축 사업구역내에서 다물권자로부터 조합설립인가 후 양수 받은 자에 대한 분양신청권에 대한 혼란이 왔다. 그동안 조합에서는 1인의 조합원에게 1주택을 공급한다는 규정을 적용하고 있었는데 이에 대해 이의를 제기하는 소송들이 잇따를수 있게 된 것이다.
그런데 이와 비슷한 시기에 부산 온천4구역 재개발 구역에서도 유사한 소송이 진행되었는데 광주고법에서 판결한 내용과 반대되는 대법원 판결이 선고됐다. “주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”라고 선고했다. 광주고법 사건은 대법원에서 심리불속행 기각됐지만 부산 사건에서는 대법원에서 명확하게 판결이 나온 것이다.
그동안 조합설립인가 후 다물권자로부터 양수 받은 자에게 분양 신청권을 각각 가진다고 보아야 하는지 의견이 분분했으나 대법원 판결로 이에 대한 논쟁에 종지부를 찍게 되었다. 재개발, 재건축 사업구역내 조합 및 조합원들도 대법원의 판결을 환영하는 분위기다. 조합설립인가 후에도 양수 받은 사람들이 각각 분양 신청권을 갖게 되는 경우 예기치 않게 분양신청자가 증가하여 사업성이 안좋아 질 수 있기 때문이다. 도시및주거환경정비법에서 조합설립인가 후 다물권자로부터 양수 받은 받은 경우 여러명을 대표하는 1인만 조합원이 되고 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하는 것으로 규정된 것은 편법적인 쪼개기를 통해 조합원수를 증가사키는 것을 방지하기 위한 목적인 것을 감안하면 부산 온천4구역 재가발에서의 대법원 판결은 당연한 결과가 아닐까 싶다.
한남2구역 재개발 구역내 물건의 경우도 조합사무실을 통해 확인된 사항은 채무자가 다물권자라고 밝혔다. 해당 물건을 낙찰 받게 되면 낙찰자는 채무자와 공동 조합원이 되므로 향후 대표 조합원을 선임하여 분양신청을 해야 한다. 그런데 대표 조합원을 선임하지 못하면 채무자와 낙찰자 모두 현금청산 대상자가 된다. 대표 조합원을 선임하여 분양 신청을 하더라도 채무자와 낙찰자는 공동 조합원으로 분양신청권은 1개만 주어지게 된다. 해당 물건은 오는 9월5일 서부지방법원에서 최저가격 6억7200만원으로 진행된다.
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