50년 만기 주택담보대출이 가계대출 급증의 ‘주범’으로 지목되면서 금융 당국이 이 상품의 총부채원리금상환비율(DSR) 산출 기준을 변경해 대출 한도 축소 효과를 유도하기로 했다. 실제 만기는 50년으로 하되 DSR 계산 시에는 ‘40년’을 적용하는 방식이다. 다만 기존에 나간 대출에 대한 소급 적용은 없을 방침이다.
31일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 30일 오후 가계대출 관련 회의를 열고 이 같은 방침을 전달했다. 이 자리에는 최근 50년 만기 주담대를 취급했던 카카오뱅크·NH농협은행·Sh수협은행·KB국민은행·하나은행 등의 대출 담당 임원 및 은행연합회 임원이 참석했다.
당국 관계자들은 이 자리에서 가계대출 급증 및 초장기 주담대에 대한 우려를 전달하면서 50년 만기 주담대의 실제 만기는 유지하되 DSR 산정에 사용되는 만기는 40년으로 계산해달라고 전했다.
금융 당국은 최대한 빨리 문제를 해결하겠다는 방침이다. 금융위 관계자는 “은행들에 최대한 빠른 시일 내에 의견을 제출해달라고 요청했다”며 “답변이 오면 혼란을 방지하기 위해 빠른 시간 안에 결론을 짓고 발표할 계획”이라고 말했다. 부채 산정 방식을 바꾸려면 은행업감독업무시행세칙 개정이 필요한데 개정에는 시간이 소요되는 만큼 행정지도를 통한 규제에 나설 가능성도 있다.
50년 만기 주담대에 대한 DSR 산정 방식이 바뀌면 대출 한도는 수천만 원 낮아질 것으로 예상된다. DSR은 1년 단위로 소득 대비 원리금 감당 능력을 보기 때문이다. 만기가 길어질수록 갚아야 할 총원리금도 늘지만 대출 한도도 늘어난다. 금융 당국이 초장기 주담대를 가계부채 증가 원인 및 DSR 규제 우회로로 지목한 것도 이 때문이었다.
실제로 시중은행 한 곳이 50년 만기 주담대의 DSR 산정 방식을 50년, 40년으로 각각 달리해 시뮬레이션한 결과 연 소득이 6500만 원(2023년 4인 가구 중위소득)인 차주의 경우 만기 50년, 금리 연 4.5%를 적용하면 빌릴 수 있는 최대 금액이 5억 1600만 원이었다. 반면 DSR 계산 시 만기를 40년으로 줄이면 같은 조건에서 최대 대출 한도는 4억 8100만 원으로 기존보다 3500만 원(7.3%) 줄어든다. 다만 금융위 관계자는 “기존에 나간 것들을 되돌릴 수는 없다고 생각한다”며 소급 적용에 대해 선을 그었다.
한편 금융위 관계자는 은행들이 최근 50년 만기 주담대 상품 이용 가능 연령을 특례보금자리론과 동일한 ‘만 34세’로 속속 제한하고 나선 데 대해 “일률적으로 정책금융 상품과 동일하게 나이를 맞추는 것은 적절한 방법이라 생각하지는 않는다”면서도 “은행들이 차주의 상환 능력 심사가 제대로 되고 있는지 등 점검은 계속할 것”이라고 말했다.
이에 최근 50년 만기 주담대 상품 이용 가능 연령을 만 34세로 낮춘 수협은행·카카오뱅크 등은 연령 제한 폐지를 검토하지 않겠다고 밝혔다. 대신 은행들은 DSR 산정 방식 등 정책이 변경되기 전이라도 원리금 상환 부담 경감을 목적으로 초장기 주담대를 이용하는 차주와 과잉 대출이 목적인 차주를 걸러내기 위해 심사 강화 등에 나서겠다고 밝혔다.
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