문턱 높아진 부동산 PF대출 '자기자본 20~40% 투입해야'

태영건설 워크아웃(기업 개선 작업) 이슈로 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 더욱 위축된 가운데 금융회사들이 PF 대출 자기자본 요건(시행사+투자자 지분)을 20~40% 안팎까지 요구하는 분위기가 확산되고 있다. 기존에 개발 회사들은 전체 사업비의 약 5~10% 자금만 들고 땅값·공사비 등 대부분을 ‘남의 돈’으로 조달한 뒤 부동산을 개발해 고수익을 올려왔다. 그러나 부동산 경기 침체로 PF 부실이 본격화되자 개발사들에 손실을 흡수할 수 있는 자본 비율을 높이라는 금융사들의 요구가 거세지고 있는 것이다. 최근에는 초기 자금 조달 창구였던 상호금융기관까지 연달아 자본 요건의 문턱을 높이면서 ‘개발 사업 혹한기’가 시작됐다는 평가가 나온다.

7일 개발 업계와 금융권에 따르면 수협중앙회는 최근 ‘미분양 집합건물 및 부동산 개발 관련 공동 대출 취급 기준 강화’ 공문을 지역 단위 조합에 발송했다. 분양률 또는 임대율이 70% 미만인 집합건물과 물류창고 등에는 부동산 개발 관련 신규 대출(타행 대환 포함)을 취급하지 않는다는 것이 골자다. 해당 방침은 이달부터 시행됐다.

다만 총사업비 중 자기자본 40% 이상(시행사 20%)을 투입한 사업장의 경우 부동산 PF 대출이 가능하다는 단서를 달았다. 또 전체 호실의 70% 이상 분양·임대가 가능하다는 외부 기관의 객관적 평가가 있는 사업장(소유권 보존 등기 1년 이내 물건)의 경우에는 집단대출이 가능하도록 했다. 수협 측은 “부동산 경기 침체 장기화에 최근 태영건설의 워크아웃 신청으로 위기감이 확산되고 있다”며 “타 금융기관에서 밀어내는 불건전 대출 유입의 우려 등을 고려해 추가 부실을 예방하기 위한 선제적 조치”라고 설명했다.

수협뿐만 아니라 다른 금융기관들도 PF 대출 심사 시 높은 자본 비율을 요구하고 있다. 한 시행사 관계자는 “요즘 금융기관에서 시행사들이 ‘자기 에퀴티(지분)’를 많이 태워야지만 브리지론을 검토해주는 분위기”라며 “시행사의 자기자본이 곧 사업 지체를 버틸 수 있는 체력이기 때문”이라고 밝혔다. 그는 이어 “물건별로, 대출 금액별로 다르지만 적어도 시행사 지분이 20%는 돼야 안전하다고 보는 것 같다”고 전했다. 지난해 12월 말 물류센터 개발 PF로 총 2700억 원의 대출 주선을 성공시킨 한 자산운용사 관계자는 “외국의 유명 투자자가 자본으로 900억 원을 투입하는 조건으로 겨우 대출을 받을 수 있었다”고 말했다.

금융기관들이 이렇게 자기자본 문턱을 높이자 개발 업계는 사실상 사업하기가 힘들다는 반응을 보이고 있다. 과거에는 땅값의 계약금 정도만 시행사 자금을 넣고 토지대 잔금부터는 브리지론으로 마련한 뒤 그 이후에는 본PF를 일으켜 브리지론을 갚고 분양을 통해 공사비를 조달하는 식이었다. 한 개발 업계 관계자는 “땅값의 계약금마저 대출로 조달하는 사업장도 있었다”며 “이제는 자본력이 있는 개발사들만 사업을 할 수 있는 시대로 변하고 있다”고 전했다.

이외에 분양률 기준도 강화되고 있다. 현재 브리지론 상태에 있는 하이엔드 주택 개발 사업지들은 본PF 전환에 난항을 겪고 있다. 금융회사들이 본PF 전환 조건으로 사전 분양률 100%를 요구하고 있는 사업장도 있는 것으로 알려졌다. 부동산 개발 업계 관계자는 “사전 분양률 100% 조건은 사실상 대출을 해주지 않겠다는 취지”라고 말했다.

앞서 농협중앙회도 지난해 12월 미분양 담보 신규 공동 대출을 사실상 전면 중단한다는 내용의 내부 지침 문서를 지역 농·축협에 전달했다. 기존에는 분양률 또는 임대율이 70% 이상이 될 가능성이 외부 전문 기관의 검토를 통해 객관적으로 증빙될 경우 예외적으로 취급할 수 있도록 했지만 해당 지침에서 이를 활용할 수 없도록 했다. 신협중앙회 역시 지난해 하반기 아파트를 제외한 미분양 집합건물에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 기존 70%에서 60%로 하향 조정하는 등 관련 리스크 관리에 나섰다.

한 시행사 관계자는 “자본율·분양률 등의 대출 요건이 강화되면서 사실상 개발 사업을 하기 힘든 시절이 됐다”며 “고금리 시대의 장기화로 기존 부동산 개발 방식에도 변화가 불가피하다”고 밝혔다.