무자본 갭투자 확대로 보증금 미반환 리스크가 지속되고 있는 가운데 전세 계약 때 보증금 일정 부분을 의무적으로 금융기관 등에 예치하도록 해야 한다는 의견이 나왔다.
국토연구원은 5일 발표한 '주택 임대차시장 현황과 개선방향' 보고서에서 이 같은 내용을 제안했다.
연구원에 따르면 2020년 이후 전셋값이 빠르게 올라 세입자 전세보증금을 활용해 무자본으로 주택을 매입하는 ‘극단적 레버리지 투자 챙위’가 기승을 부렸으며 2022년 8월 이후 전셋값이 큰 폭으로 하락해 2022년 말부터 본격화한 보증금 미반환 위험은 올해까지 이어질 것으로 전망된다.
연구 결과 전세금 미반환 위험은 보증금 2억 원대에 집중돼 있었다. 2022년 중반 이후 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 대위변제가 지속적으로 증가했는데, 대위변제 대상은 보증금 2억 부근에서 많이 나타났다. 또 전세 위험성이 부각되면서 임대차 시장에서 40% 수준이었던 월세거래는 2022년부터 50%를 넘어선 것으로 조사됐다.
이에 국토연은 임차인 보호 및 지원 정책 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 전셋값 5억원 이하 주택에 집중하도록 제도를 개선해야 한다고 밝혔다. 아울러 무자본 갭투자를 막기 위해 임대차보증금의 10%가량을 의무적으로 예치하도록 하는 제도 도입을 검토해야 한다고 제안했다.
예를 들어 전세 보증금이 2억원이라면 집주인이 10%인 2000만원을 빼서 쓰지 못하도록 금융기관 등에 예치해두는 등 ‘에스크로’ 제도를 도입해야 한다는 것이다.
박진백 국토연 부연구위원은 “단 일정한 자본력을 갖추고 있어 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자에 대해서는 보증금 예치를 면제해 리스크가 없는 건전한 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도할 필요가 있다”고 말했다.
이 밖에 임대차시장의 월세화에 대비해 월세 세액공제의 소득 기준을 지금보다 높이고, 전세에 유리하게 제도를 개선해 전월세간 균형이 맞춰지도록 해야 한다고 했다.
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