서울역 일대 초대형 복합시설 개발이 급물살을 타면서 서울역과 용산을 잇는 권역이 서울의 새로운 업무 중심지로 급부상하고 있다.
2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울역 인근에서 추진중인 대형 개발 프로젝트가 최근 잇따라 자금 조달에 성공하고 있다. 남산 힐튼 호델 재개발 사업은 지난달 말 1차 프로젝트파이낸싱(PF) 2조2000억 원을 확보했다. 앞서 서울역 북부역세권 개발사업도 지난해 10월 본 PF 2조1050억 원을 조달하 바 있다.
최근 업계는 수도권광역급행철도(GTX) A·B 노선이 유일하게 교차하는 서울역을 더욱 주목하는 분위기다. 그간 서울역은 국가 중앙역이라는 상징성에도 불구하고 광화문, 시청 등 도심업무지구(CBD)에 비해 상대적으로 낙후됐다는 평가를 받았다. 하지만 광역 교통망 확충과 함께 초대형 개발사업이 본격화되면서 분위기가 완전히 바뀌고 있다는 설명이다.
실제 GTX-A 2단계 구간이 개통돼 경기도 고양시 킨텍스에서 서울역까지 단 20분이 소요되고 있다. 2026년 말 경기도 화성시 동탄에서도 서울역까지 30분대 출퇴근이 가능해진다. 2028년 삼성역 구간까지 완전 개통되면 강남 접근성도 획기적으로 개선될 전망이다.
이 권역의 대표적인 프로젝트로 이지스자산운용이 추진하는 ‘이오타 서울’이 꼽히고 있다. 옛 남산 힐튼호텔 부지와 인근 메트로·서울로타워 부지를 포함해 연면적 46만㎡ 규모 복합단지를 조성하는 사업이다. 이 프로젝트의 특징은 기준층 면적 3850㎡에 달하는 ‘메가 플레이트’ 설계다. 엔비디아, 애플 등 협업을 중시하는 글로벌 기업들이 선호하는 대형 평면 오피스를 구현한다는 계획이다. 전체 대지면적의 40%를 공개 녹지로 조성하는 것도 눈길을 끈다. 6성급 호텔과 첨단 오피스가 어우러진 복합 개발로, 2031년 준공을 목표로 하고 있다.
서울역 북쪽 염천교 일대에서는 ‘서울역 북부역세권 개발사업’이 추진되고 있다. 2008년부터 표류하던 이 사업은 지난해 10월 본PF 조달을 완료하면서 17년 만에 본격적인 개발에 들어갔다. 한화 건설부문이 시공을 맡고, 한화임팩트·한화·한화커넥트·한화호텔앤드리조트가 출자한 시행사가 사업을 주도하고 있다. 오피스와 호텔이 포함된 대규모 마이스(MICE) 복합단지로 개발돼 2028년 준공될 예정이다. 이 사업에는 KB국민은행, 산업은행, NH농협은행 등이 선순위 대출에 참여했으며 한화그룹의 신용보강이 더해져 자금 조달이 성사됐다.
이처럼 서울역 개발 프로젝트가 대규모 자금 조달에 성공한 것은 서울 오피스 시장의 구조적 변화에 배경이 있다. 서울 주요 도심 빌딩의 평균 준공 연도는 1991년으로, 30년을 넘어섰다. 이에 따라 오피스 시장에서도 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality, 고품질 쏠림)’ 현상이 뚜렷해지고 있다는 평가다.
글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 프라임급(9만9000㎡ 이상) 오피스의 공실률은 0.85%에 불과했다. 반면 A급(3만3000㎡ 이상) 오피스는 3.49%를 기록했다. 임대료도 프라임 오피스가 A급 대비 40% 높다는 분석이다. 기업들의 자산 매입도 활발해 지고 있다. CJ올리브영은 지난달 서울역과 직접 연결된 KDB생명타워를 6744억 원에 매입했다.
전문가들은 사이에서는 서울역 일대가 서울역과 용산을 아우르는 새로운 업무지구 'SYBD(Seoul station & Yongsan Business District)'로 부상할 것이라는 전망도 나온다. 특히 정부가 추진 중인 용산 국제업무지구 개발과 맞물려 이 일대의 개발은 시너지 효과가 클 것으로 예상된다.
부동산 컨설팅업계 관계자는 “글로벌 기업들이 협업과 소통을 강화하기 위해 넓은 업무 공간을 찾고 있다”며 “광역 교통망과 최신 사양 오피스의 결합은 임차인 유치의 핵심 경쟁력”이라고 분석했다.
한편 서울시도 ‘서울역 일대 공간개선 마스터플랜’ 수립에 최근 착수했다. 철도 지하화를 통해 서울역 상부를 녹지와 광장, 상업·업무시설이 결합된 입체 복합공간으로 재탄생시킨다는 구상이다. 국토교통부와 한국철도공사도 협력하기로 했다.
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