올해 11월 입주를 앞둔 이문아이파크자이(용적률 420%) 전용 84㎡의 입주권이 15억 원을 돌파했다. 올해 1월 대비 3억 원이 오른 가격으로 분양가(12억 1000만 원)을 훌쩍 넘어섰다. 이문동의 스카이라인을 뒤바꾼 이문아이파크자이가 준주거지역의 용적률 법적 상한 용적률인 400%를 넘길 수 있었던 이유는 결합재개발 제도 때문이다. 결합재개발을 통해 외대앞역에 인접한 역세권 이문3-1구역과 천장산·의릉 인근 구릉지 지역이문3-2구역은 용적률을 교환했다. 개발계획 상 이문3-1구역 용적률이 255.7%, 이문3-2구역 용적률이 90%였지만 결합재개발 방식을 통해 이문3-1구역은 419.7%로 상향, 이문3-2구역은 74.3%로 하향 조정했다.
용적률을 주고받는다는 점에서 결합재개발 방식과 비슷하지만 용적률 자체를 거래할 수 있는 방식의 용적률 이양제도 탄생을 앞두고 있다. 결합재개발은 서로 다른 지역의 토지를 하나의 정비구역으로 결합하여 개발하는 방식이다. 반면 용적률 이양제는 미사용 용적률을 다른 지역으로 이양해 거래하는 제도다. 하나의 조합이 다수의 조합에 남는 용적을 판매할 수도, 반대로 하나의 조합이 여러 조합으로부터 용적을 구매할 수도 있다. 용적률 이양제는 박원순 전 서울시장이 2012년 도입을 추진하다 중단됐다. 하지만 오세훈 서울시장은 올해 2월 용적률 “이양제 도입을 통해 공급 여력이 부족해진 서울의 토지를 효율적으로 이용할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
용적률 이양제의 대표적인 수혜지역으로 꼽히는 곳은 송파구 풍납토성 인근이다. 문화재 보존관리지역인 풍납토성 일대는 착굴에 제한을 받는다. 전용면적 84㎡ 기준 풍납동 아파트 시세는 10억 원대로 3.3㎡당 1억 원대에 진입한 인접 입지 잠실과는 20억 원 가까이 저평가돼 있다. 하지만 용적률 이양제가 도입되면 저평가된 풍납동 인근 시세는 급등할 수 있다. 풍남동 인근의 한 공인중개사는 “풍납동 일대 아파트부터 빌라까지 문의가 이어지고 있다”며 “문화재 규제 지역으로 저평가된 매물이 용적 이양제를 통해 제값을 받을 수 있다는 기대감이 커지고 있기 때문”이라고 밝혔다. 풍납동 외에도 북촌한옥마을, 경복궁 인근의 종로구 효자동, 방화동 등 김포공항 주변 등도 첫 적용 후보지로 거론된다.
서울시는 국토교통부와 협의를 거쳐 올해 안에 제도 시행 근거를 담은 '용적 이양제 운영 조례'(가칭) 제정안을 입법 예고하는 것을 목표로 하고 있다. 서울시 관계자는 “연구용역을 진행 중”이라며 “연말까지 용역을 완료하고 조례를 입법 예고할 것”이라고 밝혔다.
다만 국토부가 용적이양제 도입에 조심스러운 입장을 보이고 있다는 게 변수다. 용적률 이양제가 문화재나 고도제한을 받고 있는 지역의 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려에서다. 서울시 역시 조례를 통해 단독으로 추진했다가 집값 폭등으로 곤욕을 치를 수도 있어 국토부와의 협의를 통한 제도적 안전망이 필요한 상황이다. 상반기 조례 입법, 하반기 시행이 예정됐던 용적률 이양제 시행이 올해 연말로 지연된 이유다. 정부 관계자는 “집값 상승 가능성, 특정 지역에만 용적률 이양제 수요가 쏠릴 가능성 등 예상 가능한 다양한 변수 등을 검토하고 있다”며 “부동산 시장을 왜곡하지 않도록 점검하고 제도를 시행할 계획”이라고 설명했다.
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