올 들어 늘어난 가계대출의 90%가 디딤돌·버팀목 등 정책대출인 것으로 나타났다. 금융 당국이 은행권에 대한 대출 관리 강화를 주문하고 있지만 규제에서 벗어난 정책대출은 계속 늘면서 집값 상승을 부채질하고 있다.
26일 금융계에 따르면 디딤돌·버팀목 등 정책대출 증가액은 올 들어 5월까지 13조 7000억 원으로 집계됐다. 같은 기간 늘어난 전체 가계대출은 15조 3000억 원인데 이 중 정책대출 몫이 89.5%에 달한다. 주택담보대출(은행 자체 대출+정책대출) 증가분에서 정책대출이 차지하는 비중도 61.7%로 나타났다.
이는 은행 자체 대출 실적이 금융 당국의 규제에 따라 크게 출렁일 동안 정책대출은 전혀 영향을 받지 않았기 때문이다. 실제로 지난해 말 당국이 신규 대출 취급을 제한한 여파로 올 1분기 은행 자체 대출 실적은 마이너스를 기록했는데 정책대출은 8조 8000억 원이나 늘었다.
정책대출 수요가 꺾이지 않는 것은 은행 자체 대출과 달리 소비자가 일정한 요건만 맞추면 대출을 받을 수 있도록 설계돼 있기 때문이다. 예를 들어 디딤돌대출은 무주택자의 경우 연 소득이 8500만 원만 넘지 않으면 받을 수 있다. 은행이 자체 대출을 취급할 때 기본적으로 소비자의 소득에 따라 한도를 차등하고 금융 당국의 규제에 맞춰 수시로 대출 조건을 까다롭게 바꾸는 것과 대조된다. 정부의 한 관계자는 “정부 내에서도 정책대출 요건이 다소 헐겁다는 지적이 나온다”면서도 “정책대출은 서민 주거 안정을 목표로 공급되는 자금이라 쉽게 손대기 어려운 지점이 있다”고 전했다.
문제는 정책대출 자금이 시장에 지속 유입되면 연쇄 매매를 부추겨 전체 대출 수요를 자극할 수 있다는 점이다. 시장에서는 서울 외곽에서 시작해 서울 마용성(마포·용산·성동구), 강남 3구(강남·서초·송파구)로 이어지는 주택 갈아타기에 정책대출상품이 활용될 수 있다는 지적이 많다. 거래가 연쇄적으로 이뤄지면 집값 상승세를 부추겨 전체 대출 수요를 다시 끌어올리는 악순환이 벌어질 수 있다. 시중은행의 한 관계자는 “정책대출이 일종의 불쏘시개 역할을 하면서 가계대출 상승세를 견인하고 있다”며 “새 정부 들어 집값 상승 기대감이 갈수록 커지고 있어 정책대출을 어느 정도 조절할 필요가 있다”고 말했다.
불어난 정책대출 여파로 은행권을 찾는 실수요자가 피해를 볼 수 있는 점도 우려스러운 대목이다. 금융 당국이 경제성장률을 넘지 않도록 가계대출을 관리하겠다는 방침을 세워둔 만큼 정책대출이 통제되지 않으면 은행 자체 대출을 더 줄이라고 할 수밖에 없기 때문이다. 앞서 당국은 국정기획위원회에 올해 가계대출 증가율을 3.8%(경상성장률) 이내로 하겠다고 보고했다.
은행 주담대는 주택 구입 목적으로 활용되는 경우도 있지만 전세 보증금 반환용이나 생계 자금으로 활용되는 일도 많다. 은행권 대출이 막힌 소비자가 급전을 구하려 2금융권으로 향하면 이들의 이자 상환 부담은 더 커질 수밖에 없다.
전문가들은 정책대출 요건을 손볼 필요가 있다고 입을 모은다. 정책대출을 과감하게 줄이기 어렵다면 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제 대상으로 편입해 실제 대출이 나가는 금액을 조절해야 한다는 의견도 있다. 한국은행은 ‘2025년 상반기 금융안정보고서’를 통해 “가계부채 관리를 위해 정책대출에 대한 DSR 적용 범위를 넓혀야 한다”며 수도권 주택에 대해 현행 총부채상환비율(DTI) 규제 비율(60%)과 비슷한 수준의 DSR 규제를 도입할 것을 조언했다. 금융계의 한 관계자는 “정책대출은 저출산 같은 정책 목표가 있어서 쉽게 조정하기 어려운 측면이 있다”면서도 “집값 상승세가 심상치 않아 조율이 필요할 것”이라고 전했다.
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