정부가 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안을 통해 서울 등 수도권 지역에서 신규 아파트를 분양받는 경우 중도금대출은 예외로 인정했지만 잔금대출로 전환 시 6억 원 한도 제한이 적용되면서 청약 시장이 현금 부자와 실거주자 중심으로 재편될 것으로 분석된다.
이날 금융위원회의 ‘가계부채 관리 강화 방안’에 따르면 수도권 내 주택 구입을 위해 받는 주택담보대출의 최대 한도가 6억 원으로 제한됐다. 중도금대출만 예외가 적용되고 이후 주택을 담보로 잔금대출로 전환할 경우 6억 원을 제외한 나머지 분양 대금은 수분양자가 자금을 조달해야 하는 셈이다. 여기에 주택담보대출 대출 만기도 30년 이내로 모두 축소된다. 현재는 은행별로 다르지만 최대 40년(만 34세 미만일 경우 50년)까지 주담대 만기를 설정해두고 있다. 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 담보인정비율(LTV)도 80%에서 70%로 한도가 줄었다.
이에 전문가들은 수도권 아파트 청약 시장이 현금 여력이 있는 수요자들로만 경쟁이 이뤄질 것으로 평가했다. ‘묻지 마 청약’이 더 이상 불가해진 것이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “분양가는 대외적인 여건상 계속 오를 가능성이 높기 때문에 이제 청약 시장은 현금 여력이 많은 사람에게만 기회가 주어질 것”이라고 말했다.
높아진 분양 대금 부담으로 소형 주택형으로 수요가 쏠릴 것이라는 분석도 나왔다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “잔금 조달 문제로 고분양가 지역은 진입장벽이 높아질 것”이라며 “동일한 단지 안에서도 분양 가격이 상대적으로 낮은 소형 주택형이나 비선호 주택형에서 청약 경쟁률이 높아질 것”이라고 설명했다.
또 수도권 및 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 신규 아파트는 거주 목적의 실수요자 중심 시장이 될 것으로 예상된다. 정부는 이날 주택 매수자나 수분양자가 전세 보증금으로 매매 대금이나 분양 잔금을 납입할 때 해당 전세대출을 금지하겠다고 밝혔다. 주택 매수자가 전세 보증금으로 매매 대금이나 분양 잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 차단해 ‘갭투자(전세 끼고 매수)’ 목적의 주택 구입을 막겠다는 뜻이다. 투자 수요가 줄어들며 향후 청약 시장 경쟁률은 떨어질 것으로 보인다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “계약금만 가지고 청약에 신청하는 비율이 현저히 줄어들 것인 만큼 신규 아파트 분양 시장은 얼어붙을 것”이라고 전망했다.
이에 당장 올해 7월 이후 하반기에 예정된 아파트 분양 시장에 불똥이 튈 것으로 예상된다. 서울 송파구 신천동 ‘잠실르엘’은 미성·크로바를 재건축한 단지로 분양가가 확정되지는 않았지만 시세 차익이 10억 원이 넘어설 것으로 예상된다. 하지만 이번 대출 규제로 대출 한도가 줄어들며 경쟁률이 낮아질 가능성이 커졌다. 정비 업계에 따르면 이 단지 예상 분양가는 전용면적 3.3㎡당 6000만 원 안팎이다. 지난해 10월 분양한 인근 ‘잠실 래미안아이파크’ 분양가가 3.3㎡당 5409만 원에도 100% 계약됐기 때문이다. 다만 성동구 성수동 장미아파트를 재건축한 ‘오티에르 포레’와 영등포구 영등포동 ‘리버센트 푸르지오 위브’는 대책 시행일 전 입주자모집공고가 나오면서 가까스로 대출 한도 규제를 피하게 됐다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “분양 시장 수요자 입장에서는 그렇지 않아도 분양가가 오르고 있는 상황에서 대출이 막히면서 자금 조달 부담이 커지게 됐다”며 “수요 위축으로 침체된 건설 경기 부양에도 지장을 초래할 것”이라고 우려했다. 이어 “건설 경기 부양을 위해서는 대출 규제를 적용하더라도 지역별 차별화가 필요하다”고 설명했다.
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