정부가 과열된 서울 집값을 진정시키기 위해 고강도의 가계대출 규제 대책을 발표했다. 수도권에서는 주택담보대출을 6억 원으로 제한하고 다주택자의 주택담보대출 자체를 원천 봉쇄한다. 또 수도권 주택에 대해 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과돼 실수요자가 아니면 사실상 금융권 대출이 어렵게 된다. 서울 집값 급등의 주요 원인으로 지목된 갭투자도 차단된다. 2주택 이상 보유자의 주택담보인정비율(LTV)은 0%로 적용되고, 1주택자의 기존 주택 처분 기한도 6개월 이내로 단축된다. 아울러 은행권과 정책금융의 대출 총량 한도도 하반기부터 절반으로 줄여 대출 문턱을 한층 높이기로 했다.
소득 수준이나 주택 가격과 관계없이 주택담보대출 총액을 제한한 것은 유례없는 조치다. 이재명 정부가 첫 부동산 대책의 초점을 대출 억제에 맞춘 것은 ‘영끌’을 통한 고가 주택 매입이 집값 상승을 부추기고 있다고 판단했기 때문이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 ‘패닉 바잉’이 지속되며 전주보다 0.43% 올라 6년 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 문제는 실수요자의 대출까지 막힌다는 점이다. 갈아타기를 원하는 1주택자는 집을 사기 위해 당장 더 많은 현금을 마련해야 한다. 반면 현금 부자에게는 유리한 구조가 될 것이라는 우려도 제기된다. 소득이 낮은 계층은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 정책금융 축소로 6억 원 한도에 접근하기 어려운데 고소득자는 이를 모두 활용해 ‘똘똘한 한 채’ 매입을 지속할 수 있다는 지적이다.
이번 대출 규제가 정부의 의도대로 ‘급한 불’을 끌 수 있게 하려면 실수요자의 반발과 거래 경색 등 부작용을 최소화할 수 있도록 정교한 관리가 필요하다. 강력한 수요 억제책을 내놓은 만큼 공급 확대를 포함한 종합 대책 마련에도 속도를 내야 한다. 전문가들은 금리 하락과 공급 부족 상황 속에서 급히 내놓은 대출 규제는 집값 상승 속도를 다소 늦추는 정도에 그칠 것으로 보고 있다. 부동산 정책의 핵심은 타이밍이다. 적기에 시장 상황에 맞는 대책을 제시하지 못하면 더 큰 비용을 치러야 한다. 문재인 정부가 23차례나 대책을 내놓았음에도 집값 폭등을 막지 못한 전례를 반면교사로 삼아 새 정부는 집권 초부터 정책 수단을 총동원해 집값 안정을 위한 고차방정식을 풀어야 한다.
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