최근 몇 년간 불안정한 주택시장 속 치솟은 집값 탓에 예비신혼부부들의 거주주택 마련은 굉장히 힘들어졌다. 따라서 다주택자인 부모가 본인들이 거주하고 있는 아파트 이외의 다른 아파트에 결혼을 앞둔 자녀내외를 무상으로 거주하게 하는 사례가 늘고 있다.
자녀가 부모 명의 주택에 부모와 함께 1세대를 구성하여 거주한다면 세법상 문제 될 건 없지만 부모와 함께 거주하지 않고 따로 1세대를 구성하여 거주한다면 경우에 따라 증여세 과세대상이 될 수 있다. 이는 대가를 지불하지 않고 타인으로부터 이익을 얻는 행위는 모두 증여로 보는 증여세법 포괄주의 원칙에 따라 자녀가 부동산 무상임대로 얻은 이익 또한 증여재산으로 간주하여 증여세를 부과할 수 있기 때문이다. 어떠한 경우에 ‘부동산 무상사용에 따른 증여세’가 부과되는지 A씨의 사례를 통해 알아보도록 한다.
#A씨는 서울, 경기 지역에 아파트 한 채씩 보유한 다주택자이며 A씨의 자녀는 올해 말 결혼을 앞두고 있다. A씨는 본인이 소유한 주택 중 한 채에 자녀가 경제적 여력을 갖출 때까지 무상으로 거주할 수 있게 해주려 하지만 문득 주택 무상 임대에 따른 증여세 문제가 생기진 않을지 의문이 든다. A씨와 같이 본인명의 주택에 자녀가 무상으로 거주해도 괜찮은걸까.
상속세 및 증여세법 제37조 및 동법시행령 제27조에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 사실상 무상사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 보아 과세하고 있다. 단 부동산 무상사용에 따른 증여이익이 1억 원 미만인 경우는 제외한다. 부동산 무상사용 증여이익을 계산하는 구체적인 산식은 아래와 같다.
부동산 무상사용 증여이익=부동산가액*2%*3.7908(10%, 5년 연금현가계수)
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위 산식을 살펴보면 부동산 가액의 2%에 해당하는 금액을 적정한 임대료 수준으로 보고 부동산 사용기간이 5년간 지속될 것으로 가정해 이 기간 부동산 사용이익에 10% 이자율을 적용하여 현재가치로 환산한 수치를 말한다. 이때 부동산가액은 상속세 및 증여세법상 시가에 해당하는 금액이며 부동산 무상사용을 시작한 날을 증여일로 하여 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 내의 매매가액, 감정가액, 경매·공매가액, 유사매매사례가액을 말한다.
만일 A씨가 자녀에게 무상으로 임대해주는 주택가액이 13억 원이라면 부동산 무상사용 증여이익은 약 9856만 원으로 1억 원 미만에 해당하여 증여세는 과세되지 않는다. 하지만 주택가액이 14억 원이라면 부동산 무상사용 증여이익은 약 1억 614만 원으로 1억 원 이상에 해당하므로 1억 614만 원 전부를 증여재산가액으로 보아 증여세가 과세된다. 부동산 무상사용에 대한 증여이익이 과세되는 경우 1억 원을 초과하는 금액에 대해서 과세되는 것이 아닌 증여이익 전체에 대하여 과세된다는 점을 유의하여야 한다.
자녀의 실거주기간이 5년이 되지 않거나 해당 부동산을 증여받는 등의 사유가 발생하여 무상사용 기간이 5년 미만이라면 잔여기간에 대한 증여세는 경정청구를 통해 환급받을 수 있다. 부동산 무상사용 증여이익은 무상사용 기간이 5년간 지속될 것을 기준으로 증여세를 계산한 만큼 해당기간이 경과하기 전에 더 이상 무상사용을 하지 않게 된 경우에는 잔여기간에 대한 증여세를 환급받을 수 있는 것이다. 또한 자녀의 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날 새롭게 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보아 증여이익을 재차 계산한다.
A씨의 사례처럼 자녀에게 직접 주택을 증여하는 것이 아니더라도 상황에 따라 증여세가 과세되는 경우가 발생할 수 있다. 가족 간 부동산 거래에 앞서 부동산 무상사용 이익에 따른 증여세법상 규정을 미리 파악하여 예상치 못한 증여세를 부담하지 않도록 효율적인 부동산 무상임대 플랜을 세우길 바란다.
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