월세 증가·전세 감소의 직격탄은 1·2인 가구가 많이 거주하는 오피스텔과 빌라가 맞았다. 전세 사기 우려에 소형 주택 전세 매물이 특히 빠른 속도로 월세로 재편됐기 때문이다. 더욱이 정부가 9·7 대책으로 전세대출 규제를 강화하고 있는 만큼 세입자의 월세 지출액은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 정부는 8일부터 1주택자에 대한 수도권, 규제지역 내 전세대출 한도를 2억 원으로 제한했다. 6·27 대책으로 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하고 수도권 주택에 대한 전세대출 보증 비율도 90%에서 80%로 축소한 데 이은 조치다.
15일 집토스와 서울경제 분석에 따르면 전세 사기 문제가 본격화한 2022년 이후 올 7월까지 오피스텔의 월세 총액 증가율은 80%, 빌라는 66%를 기록했다. 아파트(47%) 월세 총액 증가율을 크게 웃돈 셈이다. 단독다가구의 증가율은 31%에 그쳤다.
5년 전과 비교하면 차이가 더 두드러진다. 2020년 7월 대비 2025년 7월 월세 총액 증가율을 주거형태별로 분류하면 오피스텔의 증가분이 236%로 가장 높다. 2위는 빌라(165%)가 아닌 아파트(168%)가 차지했다. 결국 2022년 이후 가팔라진 월세화의 배경에 빌라와 오피스텔이 있는 셈이다. 이 기간 단독다가구의 월세 총액은 123% 증가했다.
최근 3년 간 오피스텔, 빌라의 월세 총액 증가율이 아파트에 비해 높은 이유로 전세사기와 금리가 꼽힌다. 전세사기 공포에 빌라와 오피스텔 전세 수요가 크게 줄었기 때문이다. 게다가 당시 금리가 급속도로 높아지며 전세대출 이자와 월세 가격의 차이가 줄어든 점도 월세화의 원인이다. 서울 마포구의 한 공인중개사는 “빌라는 아파트와 달리 매매 시세가 들쭉날쭉하고 깡통 전세 위험이 높아 2022년 이후 월세 거래가 크게 늘었다”고 설명했다.
전세의 월세화 현상은 앞으로도 확대될 가능성이 높을 것으로 관측된다. 우선 정부가 전세대출을 집값 상승과 가계부채 증가의 원인으로 지목하고 조이고 있기 때문이다. 9·7 대책으로 1주택자에 대한 수도권 전세대출 한도가 2억원으로 일원화됐는데 이에 기존 주택을 보유하면서 다른 지역에 전세로 거주 중인 세입자의 대출 한도가 평균 6500만 원 줄어들게 됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하고, 전세퇴거자금 대출을 1억원으로 제한한 6·27 대책에 이은 조치다.
빌라의 경우 상황이 더 심각하다. 최근 한국주택금융공사(HF)가 전세보증금 반환보증 가입 조건을 주택가격의 90%로 강화했기 때문이다. 전세자금보증은 세입자가 금융기관에서 대출을 받을 때 주택을 담보로 보증을 서주는 제도다. 보증이 안되면 거액을 맡기는 전세 대신 월세를 선택할 세입자가 늘어날 수 밖에 없다. 실제로 수도권 일대 전세 시장에서 보증·대출을 거절당한 세입자의 반전세 문의가 크게 증가했다.
신규 전세 세입자를 구하지 못하고 전세퇴거자금 대출마저 막히면 집주인 입장에서도 기존 세입자의 보증금 마련이 어려워진다. 정부의 조치가 집주인과 세입자 모두를 겨냥했다는 평가가 나오는 이유다. 서울 성동구의 한 공인중개사는 “정부 대책의 속도가 너무나 빠르다”며 “전세값을 빼 줘야 하는데 새로운 세입자는 구해지지 않고, 퇴거자금대출마저 막혀 발만 동동 구르는 집주인이 많다”고 전했다.
부동산 전문가들은 앞으로 임대차 시장에 떨어질 가장 큰 충격으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 전세대출 적용이라고 입을 모은다. DSR은 한 해 동안 갚는 원리금 상환액을 세입자의 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 DSR 40%(은행 기준) 내에서 대출을 받을 수 있다. 다만 전세 대출과 정책 대출은 서민 주거 안정을 이유로 규제 적용을 받지 않았다.
전세대출에도 DSR을 적용하면 기존에 대출액이 많거나 소득이 낮은 세입자의 전세대출 한도가 크게 줄어든다. 어쩔 수 없이 월세 시장으로 발길을 돌려야 한다. 정부 관계자는 9·7 대책 발표 당시 "DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 정부에서 일관되게 밝혀온 입장"이라 강조했다.
이재윤 집토스 대표는 “자산 축적의 발판이었던 전세 제도가 저물고 주거비가 소모성 비용으로 굳어지고 있다”며 “1~2인 가구가 주로 거주하는 오피스텔·빌라의 월세 부담이 가파르게 증가하는 만큼 주거 취약계층을 위한 지원책 마련이 시급하다”고 지적했다.
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